Thị trường khu công nghiệp được hưởng lợi lớn từ các khu thương mại tự do. Ảnh: Thành Nguyễn.
Nguồn cảm hứng mới
Nói về một trong những động lực của thị trường khu công nghiệp năm 2026, đại diện CBRE Việt Nam cho rằng, việc hình thành và vận hành các khu thương mại tự do tại cả 2 miền Nam – Bắc sẽ là động lực mới cho các ngành công nghiệp.
Các khu vực xung quanh sân bay quốc tế Long Thành tại miền Nam và khu kinh tế ven biển phía Nam Hải Phòng tại miền Bắc sẽ trở thành những trung tâm công nghiệp trọng điểm thời gian tới.
Về sản phẩm, theo đại diện CBRE, nhà xưởng/nhà kho cao tầng và sản phẩm hỗn hợp sẽ phổ biến hơn, đặc biệt tại miền Bắc. Sự xuất hiện của các khu công nghiệp sinh thái và khu công nghiệp công nghệ cao cũng giúp thị trường đất công nghiệp sôi động hơn.
Dự báo về nguồn cung mới trong thời gian tới, CBRE cho hay, đến giữa năm 2026, miền Bắc sẽ có thêm 664 ha đất công nghiệp, 526.000 m2 nhà xưởng xây sẵn và 363.000 m2 nhà kho xây sẵn, còn tại miền Nam sẽ có thêm 1.012 ha đất công nghiệp, 912.000 m2 nhà xưởng xây sẵn và 133.000 m2 nhà kho xây sẵn được đưa ra thị trường.
Về chân dung khách thuê, theo CBRE, đến cuối năm 2025, nhóm thương mại điện tử và logistics giữ vai trò thúc đẩy hoạt động thuê kho tại miền Nam, trong khi điện tử vẫn là nhóm khách thuê chính tại miền Bắc.
Với phân khúc nhà xưởng xây sẵn, nguồn cung mới tại miền Bắc đạt mức cao kỷ lục, trong khi tại phía Nam, sức hấp thụ tích cực giúp các dự án gần như lấp đầy.
Với phân khúc nhà kho xây sẵn, diện tích hấp thụ tại miền Nam đạt mức cao kỷ lục (khoảng 80%, với giá chào thuê 5 USD/m2/tháng, tăng 6,3% theo năm) trong khi làn sóng nguồn cung mới đang gây áp lực lên tỷ lệ lấp đầy tại miền Bắc (giảm xuống dưới 80%, với giá chào thuê 4,9 USD/m2/tháng, tăng 6,3% theo năm).
CBRE cho rằng, cùng với trung tâm thương mại tự do, các siêu dự án hạ tầng sẽ thúc đẩy phát triển công nghiệp và hình thành các trung tâm logistics, công nghiệp tương lai.
Tại phía Nam, TP.HCM đang tiến tới thành lập một khu thương mại tự do gắn với cảng Cái Mép Hạ rồi mở rộng ra Cần Giờ, An Bình, Bàu Bàng, tận dụng lợi thế đặc biệt nhưng vẫn cùng mô hình quản lý thống nhất.
Theo đó, Thành phố sẽ triển khai khu thương mại tự do theo mô hình “một khu với nhiều phân khu”, thay vì thành lập nhiều khu độc lập. Về định hướng chính sách, khu thương mại tự do được thiết kế vận hành theo mô hình khu phi thuế quan, áp dụng cơ chế hải quan và quản lý đặc thù, tạo thuận lợi cho thương mại quốc tế.
Các phân khu dù không liền kề, nhưng vẫn cùng áp dụng một khung chính sách, cùng chịu sự quản lý của một đầu mối, bảo đảm sự thống nhất và thông suốt.
TP.HCM kỳ vọng việc hình thành khu thương mại tự do với nhiều phân khu sẽ tạo ra một động lực tăng trưởng mới, phát huy lợi thế cảng biển, logistics và kết nối vùng. Mô hình này được xem là nền tảng quan trọng để Thành phố nâng cao vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu, đồng thời củng cố vai trò đầu tàu kinh tế của vùng Đông Nam Bộ trong giai đoạn tới.
Tại phía Bắc, Hải Phòng cũng gây chú ý với việc thành lập khu thương mại tự do quy mô hơn 6.200 ha tại một số vị trí chiến lược, được kỳ vọng sẽ tạo thêm điều kiện thuận lợi về môi trường đầu tư, đặc biệt thông qua một số chính sách ưu đãi về thuê đất, thuế và thủ tục hành chính nhằm thu hút doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực công nghiệp công nghệ cao, logistics, tài chính và dịch vụ thương mại.
Hải Phòng – trung tâm tăng trưởng mới của cả nước
Bà Nguyễn Hồng Vân – Giám đốc Thị trường của JLL Việt Nam tại Hà Nội cho hay, khu thương mại tự do với các chính sách đặc biệt và quy mô lớn sẽ là động lực gia tăng sức hút đầu tư vào các lĩnh vực công nghiệp công nghệ cao, logistics, dịch vụ tài chính và thương mại. Đây là mô hình đột phá, giúp đa dạng hóa dòng vốn FDI, góp phần mở ra kỷ nguyên phát triển mới cho bất động sản công nghiệp Việt Nam.
Với Hải Phòng, sau sáp nhập địa giới hành chính, địa phương này trở thành đại đô thị với diện tích trên 3.194 km2, tổng GRDP đạt gần 25 tỷ USD, dân số trên 4,6 triệu người, với hơn 2 triệu người trong độ tuổi lao động.
>>Xem bản đồ quy hoạch các dự án tại Hải Phòng
Lợi thế địa chính trị cho phép Thành phố đóng vai trò cửa ngõ giao thương từ nội vùng, liên vùng đến quốc tế, tiếp nhận mạnh mẽ dòng vốn và là điểm trung chuyển hàng hóa lớn nhất miền Bắc.
Sau sáp nhập, Hải Phòng trở thành siêu đô thị có quy mô công nghiệp và logistics hàng đầu miền Bắc. Ảnh: Dũng Minh.
“Quy mô dân số lớn, cấu trúc kinh tế cân bằng giữa công nghiệp, cảng biển, logistics cùng hạ tầng giao thông hiện đại là nền tảng then chốt để Hải Phòng vươn lên thành trung tâm tăng trưởng mới của cả nước. Vị trí cửa ngõ chiến lược này tiếp tục đón đầu các dòng vốn FDI, định hình Hải Phòng như mắt xích chủ lực trong mạng lưới phát triển kinh tế vùng Đồng bằng sông Hồng và cả nước”, bà Vân đánh giá.
Đến cuối năm 2025, Hải Phòng có tới 1.761 dự án FDI còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký đạt trên 50 tỷ USD, trở thành một trong những thị trường thu hút nhiều FDI nhất cả nước.
Riêng trong năm 2025, Thành phố phấn đấu thu hút thêm 5,5 tỷ USD vốn đăng ký mới. Dòng vốn này đã và đang tập trung mạnh vào các khu công nghiệp, khu kinh tế – là các động lực hiện đại hóa sản xuất, logistics chuỗi cung ứng.
Theo báo cáo của JLL Việt Nam, trong giai đoạn 2021-2025, thị trường bất động sản công nghiệp Hải Phòng ghi nhận tốc độ tăng trưởng vượt trội.
Nguồn cung đất khu công nghiệp liên tục được mở rộng, từ khoảng 3.000 ha năm 2021 lên trên 4.100 ha thời điểm 9 tháng đầu năm 2025, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung khu công nghiệp toàn miền Bắc.
Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao, trên 85% tính đến quý III/2025. Giá thuê đất trung bình năm 2025 vào khoảng 130-150 USD/m2/chu kỳ thuê, tốc độ tăng trưởng giá thuê bình quân (CAGR) đạt 3,7%/năm.
Thị trường nhà kho xây sẵn và nhà xưởng xây sẵn cũng mở rộng quy mô rõ rệt. Đến năm 2025, nguồn cung nhà xưởng tại Hải Phòng (cũ) đạt trên 1,4 triệu m2 với giá thuê trung bình 5,2 USD/m2/tháng, trong khi nguồn cung nhà kho khoảng 566.000 m2 với giá thuê ở mức 5,1 USD/m2/tháng.
>>Xem ngay danh sách các KCN trên toàn quốc
Các ngành công nghiệp trọng điểm phát triển tại Hải Phòng gồm điện tử, sản xuất lắp ráp ô tô, cơ khí chính xác, công nghệ cao, chất bán dẫn, logistics và R&D.
Chính sách ưu đãi tại khu thương mại tự do cùng sự phát triển mô hình khu công nghiệp xanh – bền vững, mở rộng thị trường nhà xưởng xây sẵn, logistics thông minh… sẽ tiếp tục củng cố vị trí dẫn đầu của Hải Phòng trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và logistics Việt Nam.
Join The Discussion