Dự án nhà ở xã hội, từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm”

Nhà ở xã hội là loại hình được Nhà nước hỗ trợ về nhiều mặt…

Luật Nhà ở 2023 được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023, có hiệu lực từ 1/8/2024, đến nay mới thực thi được hơn một năm. Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, việc sửa đổi, bổ sung Luật là cần thiết nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn trong giai đoạn mới, đồng thời đảm bảo đồng bộ với hệ thống pháp luật liên quan và tháo gỡ các vướng mắc phát sinh.

Riêng đối với nhà ở xã hội, việc sửa đổi Luật Nhà ở lần này (dự kiến trình Quốc hội vào tháng 10/2026) được kỳ vọng tạo “cú huých” mới nhằm thúc đẩy nguồn cung, đảm bảo hoàn thành Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030, đồng thời “nắn” lại các quy định về điều kiện chuyển nhượng để tránh trục lợi chính sách.

Gỡ nút thắt, tăng ưu đãi cho chủ đầu tư

So với quy định hiện hành, các đề xuất sửa đổi, bổ sung ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội trong dự thảo lần này có điểm mới là tập trung tháo gỡ “nút thắt” về thủ tục và dòng vốn.

Thứ nhất, dự thảo bãi bỏ quy định về lựa chọn chủ đầu tư tại Luật Nhà ở 2023, thay bằng cơ chế “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân không sử dụng vốn đầu tư công” (hiện đang được áp dụng thí điểm tại Nghị quyết 201/2025/QH15).

Thứ hai, dự thảo đề xuất cơ chế “miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tự động” cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, kể cả phần 20% diện tích nhà ở thương mại trong dự án; đồng thời không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất cũng như thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Thứ ba, Bộ Xây dựng đề xuất bãi bỏ thủ tục thẩm định giá bán, giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội; thay vào đó, giao cho chủ đầu tư căn cứ phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua và lợi nhuận định mức theo quy định pháp luật về nhà ở để tự xây dựng cơ chế giá (có thuê tư vấn thẩm tra trước khi chủ đầu tư phê duyệt).

Nhận định mức lợi nhuận định mức 10% đối với nhà ở xã hội còn kém hấp dẫn, chưa huy động được nhiều nguồn lực, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung các ưu đãi cho chủ đầu tư như: giảm thêm lãi suất, bổ sung một số chi phí vào cơ cấu giá bán để đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư; trong đó ưu đãi cao hơn cho các dự án nhà ở xã hội để cho thuê nhằm thúc đẩy phân khúc này, đáp ứng nhu cầu gia tăng của người lao động phải thay đổi nơi làm việc sau sáp nhập đơn vị hành chính.

Ngoài ra, dự thảo còn quy định tăng cường phân cấp cho chính quyền địa phương trong quyết định chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội, đồng thời bổ sung Quỹ nhà ở quốc gia là một trong những chủ thể tham gia phát triển loại hình nhà ở này…

Các chuyên gia đánh giá, những đề xuất trên cho thấy tư duy quản lý của Bộ Xây dựng đang chuyển từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm” nhằm khuyến khích đầu ra. Nếu được thông qua, đây sẽ là động lực quan trọng để các doanh nghiệp bất động sản tham gia sâu hơn vào phân khúc nhà ở xã hội.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị G6 Group, Ủy viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bày tỏ ủng hộ chủ trương nói trên. Tuy nhiên, ông Quê đề nghị, nới trần định mức lợi nhuận cho chủ đầu tư nhà ở xã hội từ 10% lên 15% đối với những dự án ở xa trung tâm để thu hút chủ đầu tư, vì những dự án này có thời gian mở bán kéo dài, thu hồi vốn chậm.

Riêng đối với nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua (chủ đầu tư thường không mặn mà do lợi nhuận thấp, tỷ lệ số căn thấp, sau 5 năm mới được thu hồi vốn), ông Quê khuyến nghị, mức ưu đãi phải thực sự khác biệt: lãi suất dưới 3%/năm, được bàn giao mặt bằng sạch, giá thuê/thuê mua do chủ đầu tư tự phê duyệt nhưng Nhà nước vẫn phải quy định khung giá, được dành quỹ đất gần trung tâm.

Siết chuyển nhượng, chặn trục lợi nhà ở xã hội

Về phía người tiêu dùng, dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở 2023 đề xuất mở rộng một số đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội như: người có từ 2 con đẻ trở lên, người có nhà đất bị Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc gia, công cộng mà chưa được đền bù (nhóm này không phải bốc thăm quyền mua, không cần đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập), người đã có nhà ở nhưng cách nơi làm việc trên 50 km sau khi sáp nhập địa giới hành chính…

Đồng thời, dự thảo đề nghị hướng dẫn chi tiết nhằm tháo gỡ một số quy định khó thực thi của Luật Nhà ở hiện hành liên quan đến việc xác định đối tượng thu nhập thấp, tình trạng sở hữu nhà ở và thứ tự ưu tiên đối với người được thuê, mua nhà ở xã hội…

Đáng lưu ý, dự thảo bổ sung quy định siết chặt việc quản lý chuyển nhượng nhà ở xã hội nhằm tránh trục lợi chính sách. Cụ thể, theo quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2023, người mua nhà ở xã hội được phép chuyển nhượng tự do theo giá thị trường sau 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền và được cấp “sổ hồng”. Tuy nhiên, tại dự thảo lần này, Bộ Xây dựng đề xuất, sau 5 năm sử dụng, chủ sở hữu không còn được bán tự do, mà chỉ được chuyển nhượng cho người thuộc diện đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh phân tích, nhà ở xã hội là loại hình được Nhà nước hỗ trợ về nhiều mặt như đất đai, tín dụng, thuế…, do đó cần có cơ chế kiểm soát phù hợp để tránh hao hụt nguồn lực, bảo đảm phục vụ đúng đối tượng trong suốt vòng đời sử dụng, không chỉ ở khâu phân phối ban đầu.

Trước đó, Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) kiến nghị, nhà ở xã hội chỉ nên được chuyển nhượng cho người đủ điều kiện, hoặc buộc chủ sở hữu hoàn trả toàn bộ ưu đãi nếu bán ra ngoài sau 5 năm. Theo VARS IRE, loại hình này hiện vẫn bị đầu cơ; nhiều trường hợp mua rồi bán lại sau 5 năm khiến giá tăng tiệm cận nhà ở thương mại, làm hạn chế khả năng tiếp cận của người có nhu cầu ở thực.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, việc sang tay hưởng chênh lệch cao sau 5 năm cho thấy nhà ở xã hội đang bị lạm dụng sai mục đích, làm mất đi ý nghĩa chính sách ban đầu, do đó cần được điều tiết lại.

Cần cơ chế minh bạch, lộ trình phù hợp

Tuy vậy, không ít ý kiến cho rằng, việc siết chuyển nhượng có thể ảnh hưởng đến quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người dân; bởi bên cạnh phần giá trị được hỗ trợ, nhà ở xã hội vẫn là tài sản thuộc sở hữu của người mua. Việc hạn chế chuyển nhượng sau 5 năm cũng tiềm ẩn rủi ro làm giảm động lực mua nhà ở xã hội, qua đó gián tiếp ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư vào lĩnh vực này.

Ngoài ra, nhiều ý kiến lo ngại, nếu quy định quá chặt nhưng thiếu cơ chế kiểm soát minh bạch, thị trường có thể phát sinh các giao dịch “ngầm”, làm gia tăng chi phí không chính thức và gây méo mó chính sách.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, quy định này không xung đột với Hiến pháp và pháp luật hiện hành, tuy nhiên chưa hợp lý và khó triển khai trong thực tế.

“Việc người dân cải thiện điều kiện kinh tế sau 5 năm và có nhu cầu chuyển từ nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại là bình thường. Nếu hạn chế chuyển nhượng sẽ tạo tâm lý e ngại đối với người mua. Trên thực tế, quy định này cũng khó triển khai do khó xác định và kiểm soát đối tượng thụ hưởng trong các giao dịch thứ cấp”, ông Đỉnh nhận định.

Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn, để chính sách khả thi cần đi kèm cơ chế thực thi minh bạch và lộ trình chuyển tiếp hợp lý. Nếu thay đổi đột ngột, quyền lợi của người mua có thể bị ảnh hưởng, gây “tắc nghẽn” giao dịch và làm giảm tính ổn định của thị trường.

Từ thực tiễn triển khai, ông Lê Ngọc Ước, Tổ trưởng Tổ bán hàng Dự án Nhà ở xã hội Kim Chung (Đông Anh, Hà Nội, do Viglacera làm chủ đầu tư) kiến nghị, quy định này cần được làm rõ về giá bán và quy trình thực hiện. Đồng thời, cơ quan soạn thảo cũng cần lưu ý chính sách có thể phù hợp với các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, nhưng tại các địa phương khác có thể làm giảm sức hấp dẫn, ảnh hưởng đến phát triển nhà ở xã hội.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, để vừa đảm bảo mục tiêu quản lý, vừa bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu phương án chuyển tiếp đối với các trường hợp đã mua nhà trước khi luật sửa đổi có hiệu lực. Cơ quan quản lý cũng tính đến việc xây dựng cơ chế giám sát đối tượng mua – bán nhà ở xã hội thông qua hệ thống dữ liệu VNeID nhằm đảm bảo tính minh bạch của chính sách.