Những biến động bất ngờ của thị trường bất động sản quý 1

Trong khi tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, mặt bằng giá căn hộ vẫn duy trì ở ngưỡng cao kỷ lục do sự áp đảo của phân khúc cao cấp, thì tại các thị trường tỉnh, nguồn cung nhà ở thấp tầng xây sẵn lại đang có sự tăng trưởng đột biến, gấp đôi so với quý trước.

Phân khúc cao cấp chiếm lĩnh, giá khó giảm

Báo cáo thị trường quý 1 của BHS Group cho thấy nguồn cung sơ cấp nhà ở cao tầng trên cả nước đạt hơn 24.100 căn. Đáng chú ý, chỉ riêng hai thị trường Hưng Yên và Hà Nội đã chiếm hơn 50% tổng nguồn cung toàn quốc, với tỷ lệ lần lượt là 35% và 19%. TP.HCM đóng góp khoảng 18% nguồn cung sơ cấp trong giai đoạn này.

Tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 4.600 căn, giảm nhẹ 7,7% so với quý trước. Một thực tế dễ nhận thấy là quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp đã đẩy các dự án mới ra khu vực ngoại thành, tập trung chủ yếu ở phía Tây và phía Đông thành phố.

Các sản phẩm thuộc hạng A và hạng Sang chiếm tới 95% tổng nguồn cung, khiến cho mặt bằng giá bị đẩy lên rất cao. Hiện nay, thị trường Hà Nội gần như không còn sản phẩm căn hộ nào có mức giá dưới 55 triệu đồng/m2. Giá chào bán trung bình mới đạt hơn 123 triệu đồng/m2, tăng 1,5% so với quý trước nhưng đã tăng tới 50% so với cùng kỳ năm 2025. Các khu vực như Tây Hồ, Nghĩa Đô, Phú Thượng và Đông Anh đang dẫn đầu về mức giá sơ cấp.

Tương tự, tại TP.HCM, nguồn cung sơ cấp đạt gần 4.300 căn, trong đó khu vực TP.HCM cũ và Bình Dương cũ chiếm tới 96%. Phân khúc căn hộ hạng A vẫn là dòng sản phẩm chủ đạo, chiếm 50% nguồn cung. Mặc dù giá bán có xu hướng đi ngang hoặc giảm nhẹ khoảng 1% so với cuối năm 2025, nhưng mức giá vẫn đứng ở ngưỡng cao. Khu vực Đa Kao, Bình Trưng và Long Bình hiện đang là những nơi neo giữ mức giá chung cư cao nhất thành phố. Đơn giá chào bán mới tại TP.HCM dao động từ 40 triệu đồng đến hơn 278 triệu đồng/m2 tùy vị trí và phân hạng.

Tại các thị trường tỉnh khác như Hưng Yên, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Ninh Bình, nguồn cung căn hộ đạt gần 15.200 căn. Hưng Yên tiếp tục là “điểm sáng” khi đóng góp gần 55% nguồn cung toàn miền Bắc (tính cả Hà Nội) với các dự án lớn như Masteri Grand Coast hay Aluvia City. Tỷ lệ hấp thụ chung tại các thị trường này đạt khoảng 69%, cho thấy nhu cầu đối với căn hộ tại tỉnh vẫn khá ổn định.

Nhà ở thấp tầng: Nguồn cung tại tỉnh tăng gấp đôi

Khác với sự sụt giảm nhẹ của căn hộ tại các đô thị lớn, phân khúc nhà ở thấp tầng (biệt thự, liền kề, shophouse) lại ghi nhận những con số tăng trưởng ấn tượng về nguồn cung tại các thị trường tỉnh. Tổng nguồn cung thấp tầng sơ cấp toàn quốc trong quý 1 đạt hơn 15.000 sản phẩm, tăng hơn 38% so với quý trước.

Điểm nhấn đáng chú ý nhất nằm ở các thị trường ngoài Hà Nội và TP.HCM. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp tại các tỉnh đạt hơn 8.450 sản phẩm, tăng gấp đôi so với quý 4/2025. Nguồn cung này chủ yếu đến từ các đại dự án có quy mô lớn như Vinhomes Golden City (Hải Phòng), Vinhomes Green City & Eco Retreat (Tây Ninh), hay Vinhomes Pearl Bay (Khánh Hòa). Lượng giao dịch tại các khu vực này cũng tăng gấp đôi so với quý trước, đạt hơn 4.300 sản phẩm, cho thấy dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển về các dự án thấp tầng tại tỉnh có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín.

Tại Hà Nội, nguồn cung thấp tầng lại sụt giảm mạnh, chỉ còn hơn 710 sản phẩm, giảm hơn một nửa so với quý trước và giảm 65% so với cùng kỳ năm ngoái. Toàn bộ nguồn cung thấp tầng tại Hà Nội hiện nay là sản phẩm xây sẵn, không còn đất nền sơ cấp. Do nguồn cung khan hiếm, giá bán tại đây vẫn giữ nguyên hoặc tăng nhẹ 3 – 4% ở một số dự án. Khoảng giá dao động rất rộng, từ 120 triệu đến 560 triệu đồng/m2, tập trung tại Hoài Đức, Việt Hưng, Dương Nội và Gia Lâm.

Tại TP.HCM, thị trường thấp tầng lại duy trì được sức nóng với hơn 5.000 sản phẩm mở bán, tăng 24% so với quý trước và gấp 13 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn nguồn cung này đến từ đại dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ. Với tỷ lệ hấp thụ đạt gần 71%, tương đương hơn 3.500 sản phẩm được tiêu thụ, đây là khu vực có tính thanh khoản cao nhất cả nước đối với phân khúc thấp tầng trong quý 1.

Về mặt bằng giá, thị trường trong quý 1 nhìn chung không có biến động sốc khi đa số các phân khúc đều duy trì xu hướng đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ từ 1 – 3%. Tuy nhiên, sự phân hóa về giá giữa các khu vực trọng điểm vẫn thể hiện rất rõ nét qua từng vùng miền.

Tại miền Bắc, Hà Nội tiếp tục giữ vị thế là thị trường đắt đỏ nhất với giá nhà thấp tầng chạm ngưỡng hơn 560 triệu đồng/m2. Sức nóng này cũng lan tỏa sang các cực tăng trưởng kinh tế lân cận như Hưng Yên, Hải Phòng và Bắc Ninh, nơi các dự án quy mô lớn đã thiết lập mặt bằng giá mới, lên đến 200 triệu đồng/m2.

Tiến vào miền Trung, tâm điểm chú ý đổ dồn về Khánh Hòa khi dự án Vinhomes Pearl Bay đẩy giá nhà thấp tầng tại đây lên mức kỷ lục, vượt mốc 590 triệu đồng/m2. Song song đó, phân khúc căn hộ tại Đà Nẵng cũng ghi nhận mức giá cao nhất từ trước đến nay, đạt 377 triệu đồng/m2 tại dự án Times Square.

Trong khi đó tại miền Nam, TP.HCM vẫn duy trì vị thế dẫn đầu với mức giá căn hộ cao nhất hơn 278 triệu đồng/m2 và nhà thấp tầng đạt trên 380 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, thị trường Tây Ninh cũng đang cho thấy sự sôi động mới với biên độ giá dao động khá rộng, từ 18 – 67 triệu đồng/m2, mở ra nhiều lựa chọn hơn cho phân khúc thấp tầng tại khu vực này.