Hà Nội: Cảnh báo “khủng hoảng thừa” căn hộ cao cấp

Theo Bộ Xây dựng, trong quý I/2026, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi hành lang pháp lý tiếp tục được hoàn thiện, nhiều dự án tồn đọng được tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện bổ sung nguồn cung mới cho thị trường.

Nguồn cung căn hộ cao cấp liên tục gia tăng tại các đô thị lớn, trong khi sức mua chậm lại làm dấy lên lo ngại dư cung cục bộ.

Thị trường vẫn nhiều sức ép

Tuy nhiên, thị trường vẫn đang đối mặt với hàng loạt thách thức như biến động địa chính trị toàn cầu, áp lực lạm phát, tỷ giá, chi phí xây dựng tăng cao do giá nguyên vật liệu và logistics leo thang, đặc biệt là mặt bằng lãi suất vẫn neo cao.

Dữ liệu thống kê cho thấy, trong quý I có 30.857 giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ được ghi nhận, cùng với 108.998 giao dịch đất nền. Lượng tồn kho bất động sản hiện vào khoảng 29.860 sản phẩm, gồm 10.496 căn chung cư, 10.474 căn nhà ở riêng lẻ và 8.890 lô đất nền.

Trong khi thanh khoản chưa thực sự bứt phá, giá căn hộ chung cư mới mở bán vẫn tiếp tục tăng mạnh do chi phí đầu vào và chi phí vốn gia tăng, qua đó thiết lập mặt bằng giá mới tại nhiều địa phương.

Tại Hà Nội, giá bán căn hộ trung bình đã lên tới khoảng 128 triệu đồng/m2. Nhiều dự án cao cấp đang được chào bán với mức giá rất cao.

Theo ghi nhận của phóng viên, nhiều dự án đã và đang chuẩn bị mở bán trên thị trường đều có mức giá trung bình nêu trên.

Đơn cử, dự án chung cư cao cấp tại tổ hợp Cao Xà Lá ghi nhận mức giá thăm dò (rumor) ở ngưỡng 220-280tr/m², tương đương căn 1 phòng ngủ từ 9 – 10 tỷ đồng; căn 2 phòng ngủ từ 12 – 15 tỷ đồng; căn 3 phòng ngủ từ 15 – 17 tỷ đồng; trong khi căn 4 phòng ngủ có thể lên tới 28 – 30 tỷ đồng.

Tại khu vực Tây Hồ, dự án The Reflection West Lake cũng được thăm dò mức giá dao động khoảng 150 – 250 triệu đồng/m2, tương đương từ 6 – 13,5 tỷ đồng mỗi căn tùy diện tích và vị trí. Dự án sở hữu lợi thế tầm nhìn Hồ Tây và được bàn giao với nội thất cao cấp.

Có mức thấp hơn nhưng tại dự án Rivea Residences tại quận Hoàng Mai hiện được chào bán phổ biến từ 93,7 triệu đồng/m2 đến hơn 130 triệu đồng/m2, tùy tầng, hướng view và chính sách bán hàng.

Nguy cơ dư cung phân khúc cao cấp?

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong 10 năm qua, phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng trưởng mạnh cả về lượng và giá. Tổng nguồn cung toàn thị trường tăng gấp 2,9 lần, trong khi giá sơ cấp trung bình leo thang tới 288%, tương ứng tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt 11%.

Nguồn cung mới tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp có thể tạo nên rủi ro dư cung.

Còn theo báo cáo công bố mới đây, BHS R&D thông tin, căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tới gần 95% nguồn cung trong quý I/2026.

Theo các chuyên gia Dat Xanh Services (DXS-FERI), nguồn cung tăng nhanh đang tạo sức ép lớn lên thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản, nhất là khi sức mua vẫn thận trọng và dòng tiền của người mua nhà chưa phục hồi mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng cảnh báo rủi ro dư cung trong trường hợp nguồn hàng mới đang tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp.

“Khi nhiều “ông lớn” đồng loạt tung ra sản phẩm cao cấp trong khi khả năng chi trả của người dân không theo kịp, thị trường sẽ đối mặt với nguy cơ dư cung, đặc biệt ở phân khúc chung cư cao cấp, hạng sang” – ông Thanh nhận định.