Bộ Xây dựng chốt suất đầu tư: Chung cư 50 tầng chạm ngưỡng 20 triệu đồng/m2

Ngày 30/3, Bộ Xây dựng chính thức ban hành Quyết định số 425/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng và giá xây dựng tổng hợp cho năm 2025.

Dữ liệu này được tính toán dựa trên mặt bằng giá cả, công nghệ thi công trung bình tiên tiến và áp dụng bình quân trên quy mô cả nước.

Theo số liệu chi tiết từ quyết định này, chi phí để xây dựng một m2 sàn chung cư đang có sự phân hóa mạnh mẽ tùy theo số tầng và quy mô tầng hầm. Đối với loại hình nhà chung cư thuần túy, mức suất đầu tư thấp nhất được ghi nhận là 9,2 triệu đồng/m2 đối với các tòa nhà từ 5 tầng trở xuống và không có tầng hầm. Tuy nhiên, con số này tăng dần theo chiều cao của công trình.

Đáng chú ý, ở phân khúc chung cư cao từ trên 45 đến 50 tầng, suất vốn đầu tư cao nhất đạt mức 19,9 triệu đồng/m2. So với dữ liệu năm 2024, mức trần này đã tăng thêm khoảng 406.000 đồng cho mỗi mét vuông sàn xây dựng.

Phân khúc công trình đa năng (kết hợp ở, văn phòng và thương mại) thậm chí còn ghi nhận mức chi phí cao hơn do yêu cầu kỹ thuật và công năng phức tạp. Cụ thể, tòa nhà đa năng cao từ 45 đến 50 tầng, nếu có thêm 5 tầng hầm, sẽ có suất vốn đầu tư lên tới 20,8 triệu đồng/m2.

Trong đó, riêng chi phí xây dựng chiếm khoảng 15,812 triệu đồng và chi phí thiết bị khoảng 3,086 triệu đồng. Sự chênh lệch giữa công trình không hầm và công trình có nhiều tầng hầm là rất lớn, do chi phí phần ngầm thường chiếm từ 15% đến 30% tổng suất vốn đầu tư của toàn bộ công trình.

Bộ Xây dựng làm rõ rằng, suất vốn đầu tư được công bố đã bao gồm chi phí xây dựng, thiết bị, quản lý dự án, tư vấn đầu tư và thuế giá trị gia tăng (VAT). Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần lưu ý rằng con số này chưa bao gồm các khoản chi phí đặc thù như: bồi thường và giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, lãi vay trong thời gian thi công hoặc vốn lưu động ban đầu cho sản xuất kinh doanh.

Ngoài ra, các yếu tố riêng biệt khác như đánh giá tác động môi trường, chi phí thuê tư vấn nước ngoài, ứng dụng mô hình thông tin công trình (BIM) hay gia cố nền móng đặc biệt cũng nằm ngoài khung giá chuẩn này.

Về cơ cấu chi phí bên trong, các phần việc chính được phân bổ theo tỷ lệ tương đối định hình: phần kết cấu thân công trình chiếm 30 – 40%, trong khi phần kiến trúc, hoàn thiện và hệ thống kỹ thuật (điện, nước, điều hòa…) chiếm tỷ trọng lớn nhất, từ 30% đến 55% tùy loại hình.

Cơ quan quản lý cũng đưa ra khuyến cáo quan trọng: Khi áp dụng các con số này vào thực tế, chủ đầu tư phải căn cứ vào thời điểm lập dự án, địa điểm xây dựng và cấp công trình cụ thể để thực hiện các bước điều chỉnh, quy đổi phù hợp.

Đặc biệt, với các dự án sử dụng vốn ODA hoặc xây dựng tại các khu vực có địa chất phức tạp, mặt bằng giá địa phương có sự khác biệt lớn so với mức bình quân cả nước, việc tính toán bổ sung chi phí là bắt buộc để đảm bảo tính khả thi của dự án.

Việc lựa chọn vật liệu hoàn thiện và thiết bị cao cấp hơn mức “cơ bản” cũng sẽ khiến suất đầu tư thực tế vượt lên trên khung công bố của Bộ.