Diễn biến mới đáng chú ý của thị trường văn phòng Hà Nội

Báo cáo mới nhất từ Cushman & Wakefield cho thấy, một quá trình tái cấu trúc đang diễn ra mạnh mẽ, định hình lại bản đồ văn phòng Thủ đô theo hướng đa cực và bền vững hơn.

Trong vòng 10 năm qua, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đã tăng khoảng 160%, đạt xấp xỉ 1,74 triệu m2 vào năm 2025.

Đáng chú ý, phân khúc hạng A là động lực chính dẫn dắt đà tăng này, với tốc độ phát triển vượt trội so với hạng B. Điều này không chỉ mở rộng lựa chọn cho khách thuê mà còn nâng chuẩn chất lượng chung của toàn thị trường. Tuy nhiên, nếu đặt trong tương quan khu vực, quy mô nguồn cung văn phòng hạng A của Hà Nội vẫn ở mức khiêm tốn so với nhiều đô thị lớn tại châu Á – Thái Bình Dương, trong khi giá thuê lại nằm trong nhóm cao. Nghịch lý này phản ánh một thực tế: nguồn cung cao cấp vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu ngày càng tăng của các doanh nghiệp đang tìm kiếm không gian làm việc hiện đại và hiệu quả.

Sự thay đổi lớn nhất của thị trường không nằm ở số lượng, mà ở hành vi của khách thuê. Theo ông Nguyễn Phước Thuận, các doanh nghiệp hiện không còn lựa chọn văn phòng chỉ dựa trên vị trí hay giá thuê, mà chuyển sang đánh giá tổng thể nhiều yếu tố như hiệu quả vận hành, tiêu chuẩn môi trường – xã hội – quản trị (ESG), thiết kế linh hoạt và khả năng thích ứng dài hạn. Chính sự thay đổi này đang tạo ra một “cuộc sàng lọc” tự nhiên, buộc các chủ đầu tư phải nâng cấp sản phẩm nếu muốn duy trì sức cạnh tranh.

Một trong những xu hướng rõ nét nhất là sự dịch chuyển không gian văn phòng ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống. Nếu như trước đây khu vực Hoàn Kiếm được xem là “trái tim” của thị trường văn phòng, thì hiện nay nguồn cung đã lan rộng sang các quận như Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy và Tây Hồ. Trong đó, Ba Đình nổi bật với các tòa nhà cao cấp, còn Cầu Giấy đang giữ vị trí dẫn đầu về tổng nguồn cung.

Song song với sự dịch chuyển không gian, thị trường cũng ghi nhận sự phân hóa ngày càng rõ rệt giữa các phân khúc. Trước năm 2021, tỷ lệ lấp đầy của phần lớn các tòa nhà văn phòng tại Hà Nội duy trì trên 80%. Tuy nhiên, sau khi thị trường đón nhận làn sóng nguồn cung mới tăng khoảng 40% trong vòng 5 năm, tỷ lệ này đã có sự điều chỉnh. Trong bối cảnh đó, các tòa nhà hạng A cho thấy khả năng chống chịu tốt hơn, trong khi phân khúc hạng B đối mặt với áp lực lớn về tỷ lệ trống.

Mức giá thuê cũng phản ánh rõ xu hướng này. Năm 2025, giá chào thuê văn phòng hạng A đạt khoảng 31,85 USD/m2/tháng, trong khi hạng B chỉ ở mức 20,85 USD/m2/tháng. Khoảng cách này không chỉ là chênh lệch về giá, mà còn thể hiện sự khác biệt về giá trị sử dụng và trải nghiệm không gian làm việc.

Một yếu tố khác đang dần trở thành tiêu chuẩn mới của thị trường là phát triển bền vững. Các tòa nhà đạt chứng nhận xanh như LEED hay EDGE ngày càng xuất hiện nhiều hơn tại Hà Nội, tạo áp lực cạnh tranh lên các dự án cũ.

Về phía cầu, nhu cầu thuê văn phòng vẫn được dẫn dắt bởi các ngành chủ lực như công nghệ thông tin, tài chính – ngân hàng và sản xuất. Đặc biệt, Hà Nội đang nổi lên như một điểm đến hấp dẫn cho các doanh nghiệp sản xuất mở rộng hoạt động, nhờ lợi thế chi phí cạnh tranh và khả năng tiếp cận các dự án văn phòng hạng A mới với diện tích lớn.

Trong trung và dài hạn, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung mới đáng kể, với hơn 120.000 m2 diện tích văn phòng gia nhập mỗi năm trong giai đoạn 3-5 năm tới. Phần lớn nguồn cung này đến từ các dự án hạng A nằm ngoài khu trung tâm, củng cố thêm xu hướng phát triển đa cực.

Sự dịch chuyển này không chỉ giúp giảm áp lực cho khu vực lõi đô thị, mà còn mở ra cơ hội tái định hình toàn bộ cấu trúc thị trường. Các dự án nằm tại những khu vực có hạ tầng đồng bộ, kết nối giao thông thuận lợi và tích hợp đa chức năng sẽ có lợi thế lớn trong việc thu hút khách thuê.