Động thái đáng chú ý của người mua nhà trước áp lực gia tăng lãi suất

Không còn những quyết định xuống tiền nhanh dựa trên kỳ vọng tăng giá, người mua và nhà đầu tư đang buộc phải tính toán kỹ hơn từng kịch bản tài chính. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây không phải là tín hiệu tiêu cực, mà ngược lại, là bước chuyển cần thiết để thị trường trở nên lành mạnh và bền vững hơn.

Thay đổi hành vi

Nhìn từ góc độ hệ thống tài chính, bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp của Savills Việt Nam cho rằng việc lãi suất tăng trong giai đoạn đầu năm mang tính chu kỳ nhiều hơn là đột biến.

Sau giai đoạn cao điểm giải ngân vào cuối năm trước, nhu cầu tín dụng thường tăng mạnh ngay từ đầu năm, khiến các ngân hàng phải rà soát lại danh mục cho vay, điều chỉnh lãi suất để cân đối chi phí vốn cũng như kiểm soát rủi ro.

Khi hạn mức tín dụng (room) dần được sử dụng hết, các tổ chức tín dụng buộc phải chọn lọc kỹ hơn các khoản vay mới, đặc biệt với lĩnh vực bất động sản, vốn được xếp vào nhóm có độ nhạy cao với biến động kinh tế. Điều này không phải là một cú “phanh gấp”, mà là cách hệ thống ngân hàng tự điều chỉnh để đảm bảo cân bằng giữa tăng trưởng và an toàn.

Người mua và nhà đầu tư đang buộc phải tính toán kỹ hơn từng kịch bản tài chính trước áp lực lãi suất tăng cao.

Tuy nhiên, dù nguyên nhân mang tính kỹ thuật, tác động đến thị trường là rất rõ ràng. Khi chi phí vốn tăng lên, phản ứng đầu tiên của thị trường luôn là sự thận trọng. Những quyết định tài chính lớn như mua nhà hay đầu tư

Đối với người mua để ở, nhu cầu thực tế vẫn không biến mất, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số cơ học vẫn diễn ra mạnh mẽ. Tuy nhiên, cách tiếp cận đã thay đổi. Thay vì chạy theo những sản phẩm mang tính kỳ vọng như vị trí trung tâm, tiện ích cao cấp hay tiềm năng tăng giá, người mua bắt đầu quay về những giá trị cơ bản: khả năng chi trả, tính phù hợp với thu nhập và mức độ an toàn tài chính trong dài hạn.

Còn với nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, áp lực từ chi phí vốn khiến chiến lược “ôm tài sản chờ tăng giá” trở nên rủi ro hơn đáng kể. Khi lãi vay tiến sát, thậm chí vượt mức lợi nhuận kỳ vọng, việc nắm giữ tài sản mà không tạo ra dòng tiền trở thành một gánh nặng. Điều này buộc nhà đầu tư phải thay đổi tư duy, chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang tìm kiếm hiệu quả khai thác thực tế.

Thanh khoản phân hoá rõ rệt

Một hệ quả dễ nhận thấy là sự phân hóa ngày càng rõ rệt về thanh khoản giữa các phân khúc. Những sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng, như đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc bất động sản cao cấp vượt xa nhu cầu thực, đang đối mặt với áp lực thanh khoản lớn hơn. Ngược lại, các tài sản gắn với nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định vẫn duy trì sức hút.

Các phân khúc như căn hộ tầm trung, nhà ở đã hoàn thiện trong khu dân cư hiện hữu, căn hộ dịch vụ, nhà trọ hay shophouse có khách thuê ổn định đang cho thấy sức chống chịu tốt hơn trước biến động lãi suất.

Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven và các tỉnh lân cận đang trở nên rõ nét hơn

Bên cạnh yếu tố lãi suất, cấu trúc cung – cầu của thị trường cũng đang góp phần định hình lại “luật chơi”. Tại TP.HCM, nguồn cung mới trong những năm gần đây vẫn tăng chậm và chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án đã triển khai từ trước.

Dữ liệu quý 4/2025 từ Savills cho thấy, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đã lên tới khoảng 102 triệu đồng/m2 và tiếp tục xu hướng tăng. Đáng chú ý, hơn một nửa nguồn cung mới thuộc phân khúc trên 110 triệu đồng/m2, trong khi phân khúc dưới 50 triệu đồng/m2 vốn là “vùng giá” phù hợp với số đông người dân chỉ chiếm khoảng 12%. Sự lệch pha này phản ánh rõ tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời với nhiều người.

Hướng đi nào cho người mua?

Trong bối cảnh đó, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven và các tỉnh lân cận đang trở nên rõ nét hơn. Những khu vực như Bình Dương hay khu Đông TP.HCM đang thu hút sự quan tâm nhờ mức giá “dễ thở” hơn, đồng thời hưởng lợi từ hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và sự xuất hiện của các đại đô thị quy mô lớn.

Giai đoạn 2026-2028, thị trường căn hộ TP.HCM được dự báo sẽ có thêm khoảng 58.000 căn từ 80 dự án, trong đó khu Đông tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt với khoảng một nửa nguồn cung. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, nguồn cung mới vẫn chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu hoặc được tái khởi động, chưa đủ để tạo ra sự đột phá về giá.

Trong bối cảnh thị trường “khó tính” hơn, chiến lược dành cho người mua và nhà đầu tư cũng cần thay đổi tương ứng. Với người mua sử dụng vốn vay, bài toán quan trọng nhất không còn là “mua được nhà”, mà là “giữ được nhà” trong dài hạn. Điều này đòi hỏi phải kiểm soát chặt chẽ tỷ lệ vay, tránh phụ thuộc quá nhiều vào lãi suất ưu đãi ngắn hạn, đồng thời tính toán kỹ kịch bản lãi suất thả nổi sau ưu đãi.

Việc lựa chọn tài sản cũng cần đặt yếu tố pháp lý và khả năng khai thác lên hàng đầu. Một căn nhà có thể ở ngay, cho thuê được ngay và có pháp lý rõ ràng sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tăng tính thanh khoản khi cần thiết. Ngoài ra, việc duy trì một quỹ dự phòng tài chính tương đương 6-12 tháng trả nợ không còn là khuyến nghị, mà gần như trở thành “tiêu chuẩn an toàn” trong bối cảnh biến động.

Về dài hạn, những biến động hiện tại có thể xem là một phép thử đối với thị trường. Khi dòng tiền đầu cơ bị siết lại, những nhà đầu tư thiếu kỷ luật tài chính sẽ dần bị loại bỏ, nhường chỗ cho những người có tầm nhìn dài hạn và chiến lược rõ ràng hơn. Thị trường từ đó cũng sẽ dịch chuyển từ trạng thái tăng trưởng nóng sang phát triển ổn định, dựa trên giá trị thực.