Hậu “ngáo giá” chung cư Hà Nội, nhà đầu tư nào sẽ bị kẹt lại trên đỉnh?

Thị trường căn hộ Hà Nội bước vào năm 2026 với một nghịch lý ngày càng rõ nét: giá bán liên tục leo thang lập đỉnh mới, trong khi sức mua lại có dấu hiệu chững lại. Theo báo cáo quý 1/2026 của Avison Young Việt Nam, mặt bằng giá sơ cấp đã tăng lên mức trung bình khoảng 3.950 USD/m2, tương đương gần 104 triệu đồng/m2, tăng tới 30% so với cùng kỳ năm trước. Đây được xem là mức giá cao nhất từng ghi nhận tại thị trường căn hộ Hà Nội, đồng thời thiết lập một “mặt bằng mới” khó có khả năng đảo chiều trong ngắn hạn.

Dù giá tăng mạnh, thanh khoản thị trường lại không đi cùng chiều. Sau giai đoạn sôi động hậu Tết Nguyên đán với gần 4.000 căn hộ mới được tung ra thị trường, tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt khoảng 40%. Một số dự án của các chủ đầu tư lớn vẫn ghi nhận sức mua tốt, song nhìn chung, tâm lý thận trọng đang bao trùm thị trường.

Giá nhà đã vượt xa thu nhập của người lao động

Cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều có xu hướng quan sát nhiều hơn trước khi quyết định xuống tiền, trong bối cảnh chi phí vay mua nhà gia tăng đáng kể.

Áp lực lãi suất là một trong những yếu tố tác động trực tiếp đến hành vi thị trường. Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing, việc lãi suất tăng đã tạo ra sức ép lớn đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Những nhà đầu tư không có nguồn vốn dự phòng buộc phải điều chỉnh chiến lược, thậm chí chấp nhận bán tài sản với mức lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng. Ngược lại, nhóm có nguồn tài chính ổn định hoặc danh mục đầu tư đa dạng như vàng, trái phiếu, tiền gửi ngân hàng lại có lợi thế linh hoạt hơn trong việc cơ cấu dòng tiền và giảm thiểu rủi ro.

Trong khi đó, nguyên nhân khiến giá bán tiếp tục neo cao lại đến từ phía chi phí đầu vào. Tiền sử dụng đất tăng mạnh theo bảng giá đất mới, có nơi ghi nhận mức tăng lên tới 26%, cùng với chi phí vật liệu xây dựng tăng từ 3-5% và dự báo còn tiếp tục đi lên trong bối cảnh kinh tế thế giới tiềm ẩn nhiều biến động. Những yếu tố này khiến giá thành phát triển dự án bị đội lên, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán để đảm bảo biên lợi nhuận.

Một điểm đáng chú ý khác là sự lệch pha cung – cầu ngày càng rõ rệt. Trong quý 1/2026, thị trường ghi nhận hơn 10.000 căn hộ được chào bán, phần lớn đến từ các dự án thuộc phân khúc trung cao cấp và cao cấp do các doanh nghiệp như Masterise Homes, Sunshine Group và MIK Group phát triển. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, vốn phục vụ nhu cầu ở thực lại ngày càng khan hiếm. Ngay cả các dự án có mức giá dưới 2.200 USD/m2 cũng đang dần biến mất khỏi thị trường sơ cấp.

Sự mất cân đối này phần nào lý giải vì sao dù nguồn cung dồi dào, thanh khoản vẫn không cải thiện tương xứng. Người mua ở thực gặp khó trong việc tiếp cận sản phẩm phù hợp khả năng tài chính, còn nhà đầu tư thì dè dặt hơn trước những biến động của lãi suất và chi phí vốn.

Xét theo vị trí, nguồn cung căn hộ vẫn tập trung chủ yếu tại khu vực phía Tây Nam và phía Nam Hà Nội, nơi đang được đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông. Các tuyến quan trọng như đại lộ Thăng Long, Vành đai 3.5, Vành đai 4 hay metro số 5 đang dần hình thành, tạo động lực cho các khu vực như An Khánh, Hoài Đức hay Dương Nội. Tuy nhiên, ngay cả tại những khu vực vùng ven này, giá bán cũng đã leo lên mức khoảng 2.600 USD/m2, cho thấy xu hướng tăng giá lan rộng trên toàn thị trường.

Ở phân khúc hạng sang, mức giá trung bình đã lên tới khoảng 6.250 USD/m2, thiết lập một chuẩn mới cho nhóm sản phẩm cao cấp.

Nhìn về trung hạn, thị trường được dự báo sẽ có thêm nguồn cung đáng kể. Trong giai đoạn 2026-2027, Hà Nội có thể đón hơn 40.000 căn hộ mới, chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn tại các khu vực ngoài trung tâm như Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm hay Nam Từ Liêm. Sự xuất hiện của các dự án này được kỳ vọng sẽ phần nào làm đa dạng nguồn cung và tạo thêm lựa chọn cho người mua.

Xa hơn, giai đoạn 2028-2029 sẽ chứng kiến làn sóng hoàn thiện của nhiều dự án lớn. Tuy nhiên, với mặt bằng chi phí hiện tại, khả năng giá bán giảm sâu trong tương lai gần vẫn được đánh giá là rất thấp.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc, JLL Việt Nam, mặc dù lãi suất và lạm phát đang tạo ra những thách thức rõ nét, thị trường vẫn được nâng đỡ bởi nhu cầu ở thực bền vững.

“Tại Việt Nam, bất động sản vẫn được xem là kênh tích lũy và bảo toàn giá trị tài sản dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát. Nhu cầu ở thực và đầu tư an toàn vẫn là động lực then chốt của thị trường. Bối cảnh vĩ mô hiện tại cùng nền giá ở mức cao sẽ khiến nhóm nhà đầu tư ngắn hạn vắng bóng”, bà Trang nhận định.