Trường hợp điển hình như ông Trần Thanh Tùng (nhà xây từ 1967, tường nghiêng nứt nghiêm trọng) bị phường từ chối cấp phép vì sau khi trừ lộ giới, diện tích còn lại không đủ điều kiện xây mới. Vậy theo quy định hiện hành (tháng 3/2026), xây mới được không?
Được, nhưng chỉ dưới dạng xây dựng có thời hạn
Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) và đặc biệt Quyết định 29/2025/QĐ-UBND của UBND TP.HCM (hiệu lực từ 1/1/2026), nhà trong quy hoạch lộ giới đường vẫn có thể được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn nếu đáp ứng các điều kiện sau:
Quy hoạch đã phê duyệt (phân khu hoặc chi tiết) nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất.
Công trình phải bảo đảm an toàn cho chính nó, công trình lân cận, môi trường, phòng chống cháy nổ.
Cơ quan cấp phép (thường là UBND phường/xã từ 2026) không được từ chối nếu đủ điều kiện (theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng).
Quy mô xây dựng được phép (theo Quyết định 29/2025/QĐ-UBND)
Quy mô phụ thuộc vào loại quy hoạch:
Quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch phân khu chức năng (phổ biến với lộ giới đường lớn): Xây mới tối đa 3 tầng1 tầng hầm (nếu có). Sửa chữa, cải tạo: Giữ nguyên số tầng và tầng hầm hiện hữu.
Quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch chi tiết khu chức năng (thường lộ giới hẻm nhỏ): Xây mới tối đa 1 tầng (kể cả tầng hầm). Sửa chữa: Giữ nguyên hiện trạng.
Thời hạn tồn tại của công trình: Do cơ quan cấp phép xác định, dựa trên tiến độ thực hiện quy hoạch, nhưng tối đa không quá 5 năm. Nếu quy hoạch điều chỉnh kéo dài, sẽ được gia hạn (cơ quan cấp phép thông báo và xem xét). Hết thời hạn quy hoạch triển khai: Chủ nhà phải tự phá dỡ, không được bồi thường phần xây dựng mới (trừ trường hợp đặc biệt theo luật đất đai).
>>Xin điều chỉnh quy hoạch nhỏ tại TP.HCM sẽ làm trực tiếp ở phường, xã
Lợi ích và rủi ro khi xây có thời hạn
Lợi ích:
Giải quyết nhà xuống cấp, nguy hiểm (như trường hợp ông Tùng – nếu đủ điều kiện, phường phải cấp phép).
Có thể ở ổn định tạm thời (thường 3-5 năm hoặc lâu hơn nếu quy hoạch “treo”).
Từ 2026, nộp hồ sơ ngay tại phường/xã, thủ tục nhanh hơn (không phải lên quận).
Rủi ro:
Không phải xây “vĩnh viễn” – phải cam kết tự tháo dỡ khi Nhà nước thu hồi.
Không được bồi thường phần xây mới nếu thu hồi (chỉ bồi thường đất nhà cũ theo quy định cũ).
Nếu khu vực đã có kế hoạch sử dụng đất cấp xã cụ thể, chỉ cho sửa chữa, không cho xây mới.
Thủ tục xin phép
1. Kiểm tra quy hoạch: Tra cứu bản đồ quy hoạch tại phường hoặc công cụ online (như Cafeland, cổng thông tin quy hoạch TP.HCM) để biết loại quy hoạch và lộ giới cụ thể.
2. Chuẩn bị hồ sơ: Đơn xin cấp phép, giấy tờ đất, bản vẽ thiết kế phù hợp quy mô cho phép, cam kết tự phá dỡ khi hết hạn…
3. Nộp tại UBND phường/xã (từ 1/1/2026 cho nhà cấp 3-4).
4. Thời gian xử lý: Thường 15-30 ngày, tùy trường hợp.
Nếu bị từ chối sai quy định, bạn có thể khiếu nại lên quận hoặc Sở Xây dựng TP.HCM, vì Bộ Xây dựng đã khẳng định cơ quan địa phương không được từ chối nếu đủ điều kiện.
Tóm lại, xây mới được nếu nhà vướng lộ giới đường ở TP.HCM, nhưng chỉ là xây tạm có thời hạn (tối đa 3 tầng ở hầu hết trường hợp), giúp “thở phào” tạm thời chứ không giải quyết vĩnh viễn. Nếu nhà bạn đang gặp tình huống tương tự, nên liên hệ ngay UBND phường để được hướng dẫn cụ thể – quy định mới 2026 đã tháo gỡ khá nhiều cho dân!
Join The Discussion