Việt Nam đang bước vào chu kỳ tăng trưởng khác biệt ra sao?

Đó là thông điệp xuyên suốt được đưa ra tại hội thảo thị trường mới nhất của Cushman & Wakefield với chủ đề “Viết tiếp câu chuyện đô thị hóa Việt Nam: Hành trình chuyển mình 2015-2035”.

Một nền kinh tế đang “trưởng thành” theo cách rất khác

Phát biểu tại sự kiện, bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam đã phác họa rõ nét hành trình phát triển của Việt Nam từ giai đoạn mở cửa, cải cách thể chế, đến hội nhập toàn cầu và hiện nay là chuyển sang tăng trưởng dựa trên giá trị.

Điểm đáng chú ý là Việt Nam không còn đơn thuần theo đuổi tốc độ tăng trưởng, mà đang hướng đến chất lượng tăng trưởng. Điều này thể hiện rõ qua các chỉ số kinh tế. Năm 2025, GDP của Việt Nam tăng trưởng 8,02%, trong khi mức tăng trưởng trung bình 10 năm đạt khoảng 6,2% – một con số nổi bật nếu đặt trong bối cảnh thế giới biến động, đặc biệt là giai đoạn chịu ảnh hưởng của đại dịch.

Không chỉ vậy, tổng vốn FDI đạt hơn 38 tỷ USD, kim ngạch thương mại lập kỷ lục hơn 930 tỷ USD, đưa Việt Nam vào nhóm 25 nền kinh tế thương mại lớn nhất toàn cầu. Thu nhập bình quân đầu người cũng gần như tăng gấp đôi trong một thập kỷ, đạt hơn 5.000 USD. Song song với đó là quy mô dân số vượt 100 triệu người và sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu – lực đẩy quan trọng cho tiêu dùng nội địa và nhu cầu đô thị.

Những con số này không chỉ phản ánh một nền kinh tế đang tăng trưởng, mà còn cho thấy Việt Nam đang tích lũy đủ “độ dày” để bước vào giai đoạn phát triển trưởng thành hơn, nơi năng suất, công nghệ, hạ tầng và chất lượng dòng vốn trở thành thước đo chính.

30 năm, 4 giai đoạn và một bước ngoặt mới

Theo phân tích của Cushman & Wakefield, hành trình phát triển của Việt Nam có thể chia thành các giai đoạn rõ rệt. Từ làn sóng cải cách đầu tiên trong thập niên 1990 với việc xác lập quyền sử dụng đất tư nhân, đến cú hích gia nhập WTO, rồi giai đoạn đa dạng hóa sau năm 2014 và gần đây là quá trình tái cấu trúc thị trường, hoàn thiện thể chế.

Điểm chung của các giai đoạn này là khả năng thích ứng và phục hồi trước các cú sốc – một yếu tố giúp Việt Nam duy trì đà tăng trưởng trong dài hạn.

Tuy nhiên, giai đoạn tiếp theo, hướng tới năm 2030 và xa hơn được đánh giá là một bước ngoặt hoàn toàn khác. Đây là thời kỳ mà tính minh bạch pháp lý, quy hoạch bài bản và chiến lược phát triển dài hạn sẽ đóng vai trò quyết định. Mục tiêu không chỉ dừng lại ở việc tăng trưởng nhanh, mà là vươn lên trở thành một trong ba nền kinh tế lớn nhất Đông Nam Á trước năm 2030 và tiến tới nhóm quốc gia thu nhập cao vào năm 2045.

Một trong những điểm nhấn quan trọng tại hội thảo là sự chuyển dịch trong chiến lược thu hút FDI của Việt Nam. Trong suốt nhiều năm, ngành sản xuất – chế tạo luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất, gần 60% tổng vốn FDI, trong khi bất động sản đứng thứ hai với khoảng 20%.

Tuy nhiên, điều đang thay đổi không nằm ở tỷ trọng, mà ở bản chất dòng vốn. Việt Nam đang dần rời xa hình ảnh một “công xưởng chi phí thấp”, để hướng tới trở thành trung tâm sản xuất công nghệ cao.

Sự chuyển dịch này thể hiện rõ qua cơ cấu xuất khẩu. Nếu trước đây, Việt Nam chủ yếu xuất khẩu điện thoại và hàng dệt may, thì nay các ngành điện tử, máy tính, máy móc và cơ khí đã tăng trưởng mạnh, đóng góp đáng kể vào tổng kim ngạch xuất khẩu với tỷ lệ 166%.

Trong giai đoạn tới, các ngành chiến lược như bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, robot, công nghệ sinh học và năng lượng hạt nhân sẽ được ưu tiên thu hút đầu tư.

Một trong những thông điệp quan trọng nhất được nhấn mạnh tại hội thảo là: đô thị hóa không thể tiếp tục theo cách cũ.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, bài học lớn nhất từ các mô hình đô thị thành công trên thế giới là việc phát triển không thể chỉ dừng lại ở việc xây thêm nhà ở. Thay vào đó, đô thị phải được thiết kế như một hệ sinh thái hoàn chỉnh, nơi hạ tầng, việc làm, giáo dục, y tế và tiện ích công cộng cùng phát triển đồng bộ.

Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển kinh tế phức hợp hơn. Khi nền kinh tế chuyển dịch sang các ngành giá trị cao, nhu cầu về không gian sống, làm việc và sáng tạo cũng thay đổi theo.

Với dư địa quy hoạch lớn hơn, Việt Nam có cơ hội rõ nét để phát triển các đại đô thị tích hợp hiệu quả hơn, nhưng điều đó đòi hỏi tư duy dài hạn, kỷ luật trong triển khai và một cách tiếp cận hướng tới kiến tạo các quận, khu đô thị hoàn chỉnh, thay vì chỉ phát triển những công trình đơn lẻ.

Chìa khoá tạo giá trị bền vững

Thông qua các nghiên cứu điển hình tại Việt Nam và quốc tế, Cushman & Wakefield đã chỉ ra một số nguyên tắc cốt lõi cho tương lai đô thị.

Thứ nhất, hạ tầng phải đi trước một bước. Những khu vực có kết nối giao thông tốt luôn có khả năng thu hút dân cư và đầu tư mạnh mẽ hơn.

Thứ hai, kỷ luật trong quy hoạch là yếu tố quyết định giá trị dài hạn. Những đô thị phát triển bài bản, tuân thủ quy hoạch thường duy trì được giá trị tốt hơn so với các khu vực phát triển tự phát.

Thứ ba, các hệ sinh thái đa chức năng, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, giáo dục, y tế và không gian công cộng có khả năng chống chịu tốt hơn trước biến động thị trường.

Những nguyên tắc này đang dần trở thành “chuẩn mực mới” cho phát triển đô thị tại Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ.

Ở góc nhìn khu vực, ông Anshul Jain, Tổng Giám đốc thị trường Ấn Độ, Đông Nam Á, Trung Đông và Châu Phi, Cushman & Wakefield nhận định Việt Nam vẫn là một trong những thị trường hấp dẫn nhất về tăng trưởng dài hạn.

Điểm khác biệt của Việt Nam, theo ông, không còn nằm ở tốc độ tăng trưởng, mà ở chất lượng của quá trình tăng trưởng. Khi quy hoạch đô thị, đầu tư hạ tầng và chiến lược kinh tế được gắn kết chặt chẽ, Việt Nam có cơ hội hình thành những hành lang đô thị có sức cạnh tranh cao hơn, thu hút dòng vốn đầu tư lớn hơn.

Nhìn tổng thể, Việt Nam đang đứng trước một giai đoạn bản lề. Các yếu tố nền tảng, từ quy mô dân số, tầng lớp trung lưu, dòng vốn FDI, đến hạ tầng và quy hoạch đều đang hội tụ để tạo ra một chu kỳ tăng trưởng mới.