Bất động sản đối mặt với “biến số tài chính” lớn

Dữ liệu từ Savills World Research cho thấy năm 2024 đã trở thành năm nóng nhất từng được ghi nhận. Đi kèm với đó là sự gia tăng rõ rệt của các hiện tượng thời tiết cực đoan trên toàn cầu. Tổng thiệt hại được bảo hiểm ước tính lên tới 368 tỷ USD.

Hệ quả trực tiếp là chi phí bảo hiểm bất động sản tại nhiều thị trường tăng mạnh, thậm chí có những khu vực trở nên khó tiếp cận bảo hiểm.

Chính sự thay đổi này đang định hình lại cách thị trường nhìn nhận giá trị bất động sản. Dòng vốn bắt đầu có xu hướng dịch chuyển về những tài sản có khả năng chống chịu tốt hơn trước các biến động môi trường. Nếu trước đây, yếu tố thích ứng với khí hậu thường được xếp vào nhóm tiêu chí ESG mang tính bổ trợ, thì nay, nó đang dần trở thành điều kiện cốt lõi để bảo toàn giá trị tài sản trong dài hạn.

Tại Việt Nam, câu chuyện này không còn mang tính lý thuyết. Trong đó, TP.HCM – đầu tàu kinh tế của cả nước đang là một trong những đô thị chịu tác động rõ nét nhất từ biến đổi khí hậu. Theo ông Troy Griffiths, Cố vấn cấp cao của Savills Việt Nam, thành phố này đối mặt với một “bài toán kép”, vừa phải duy trì tốc độ tăng trưởng, vừa phải ứng phó với những rủi ro môi trường ngày càng gia tăng.

Nhu cầu phát triển bất động sản sẽ tiếp tục mở rộng, ngay cả khi các rủi ro khí hậu ngày càng tích tụ. Ảnh: PLO

Là phần mở rộng tự nhiên của đồng bằng sông Cửu Long, TP.HCM thường xuyên đối diện với tình trạng ngập lụt do triều cường và mưa lớn. Tuy nhiên, những thách thức dài hạn như xâm nhập mặn hay sụt lún đất mới thực sự là yếu tố làm thay đổi cuộc chơi.

Số liệu từ cơ quan chức năng cho thấy khu vực TP.HCM mở rộng hiện ghi nhận tới 159 điểm ngập thường xuyên, trong đó riêng địa bàn TP.HCM trước đây đã chiếm 76 điểm. Mực nước triều tại các trạm như Phú An hay Nhà Bè liên tục vượt ngưỡng 1,8m, khiến hệ thống thoát nước đô thị nhiều thời điểm rơi vào trạng thái quá tải.

Song song với đó là tình trạng sụt lún nền đất. Tốc độ lún trung bình khoảng 2 cm mỗi năm, nhưng tại một số khu vực xây dựng dày đặc có thể lên tới 7-8 cm mỗi năm. Chỉ trong vòng một thập kỷ, nhiều nơi đã ghi nhận mức lún từ 20-30 cm, thậm chí vượt 50 cm. Khi kết hợp với tình trạng ngập lụt, rủi ro không còn mang tính chu kỳ mà trở thành một xu hướng dài hạn, buộc phải được phản ánh vào bài toán định giá bất động sản.

Áp lực càng gia tăng khi quá trình đô thị hóa vẫn đang diễn ra với tốc độ cao. Việt Nam đặt mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa đạt trên 50% vào năm 2030, đồng nghĩa với việc nhu cầu phát triển bất động sản sẽ tiếp tục mở rộng, ngay cả khi các rủi ro khí hậu ngày càng tích tụ.

Trong bối cảnh đó, yêu cầu tích hợp yếu tố thích ứng vào phát triển bất động sản không còn là lựa chọn mang tính “nâng cao hình ảnh”, mà đã trở thành điều kiện cần để duy trì giá trị tài sản.

TP.HCM – đầu tàu kinh tế của cả nước đang là một trong những đô thị chịu tác động rõ nét nhất từ biến đổi khí hậu. Ảnh minh hoạ: PLO

Ông Troy Griffiths cho biết, thị trường đang ghi nhận sự thay đổi rõ rệt trong hành vi của cả khách thuê lẫn nhà đầu tư. Họ ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên các dự án có hạ tầng ổn định, khả năng chống ngập và đảm bảo vận hành trong điều kiện thời tiết cực đoan.

Khái niệm “bất động sản thích ứng” vì thế đang dần được cụ thể hóa trên nhiều phân khúc. Trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, các khu công nghiệp thế hệ mới bắt đầu chuyển sang mô hình “công nghiệp xanh”, tích hợp năng lượng tái tạo và hạ tầng vận hành bền vững nhằm giảm thiểu rủi ro gián đoạn chuỗi cung ứng.

Ở phân khúc văn phòng, các tòa nhà hạng A sở hữu chứng nhận xanh như LEED hay EDGE ngày càng được khách thuê quốc tế ưu tiên. Không chỉ vì yếu tố môi trường, những công trình này còn giúp tối ưu chi phí vận hành và đảm bảo sự ổn định trong bối cảnh thời tiết ngày càng khó lường.

Trong khi đó, với bất động sản nhà ở, các tiêu chí từng bị xem là “chi tiết kỹ thuật” như cao độ nền, hệ thống thoát nước, mật độ không gian xanh hay quy hoạch tổng thể đang trở thành yếu tố then chốt. Những yếu tố này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống mà còn quyết định trực tiếp đến giá trị tài sản trong dài hạn.

Ở cấp độ chính sách, TP.HCM đã bắt đầu có những điều chỉnh theo hướng tăng cường khả năng chống chịu của đô thị, đặc biệt trong các quy hoạch hạ tầng và chương trình chống ngập. Một số chủ đầu tư cũng chủ động tích hợp các giải pháp thiết kế thích ứng nhằm giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả vận hành.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy tốc độ thích ứng vẫn chưa đồng đều trên toàn thị trường.

Trong chu kỳ đầu tư mới, khi các yếu tố khí hậu ngày càng tác động sâu vào cấu trúc thị trường, khả năng thích ứng sẽ trở thành “lớp phòng thủ” quan trọng nhất của bất động sản. Không chỉ giúp bảo toàn dòng tiền, nó còn là yếu tố quyết định đến thanh khoản và niềm tin của nhà đầu tư.