Dòng tiền rời lõi đô thị, xuất hiện bản đồ nhà ở hoàn toàn mới tại Hà Nội

Báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, sau một thập kỷ tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường đang bước vào giai đoạn tái định hình, nơi các cực đô thị mới và hành lang hạ tầng sẽ đóng vai trò dẫn dắt thay vì khu trung tâm truyền thống.

Căn hộ chuyển dịch theo hướng đa cực hơn

Nếu nhìn lại 10 năm qua, thị trường nhà ở Hà Nội đã trải qua một chu kỳ đầy biến động nhưng cũng không kém phần ấn tượng. Giai đoạn này chứng kiến sự phục hồi sau khủng hoảng, tăng trưởng mạnh mẽ, rồi chững lại dưới tác động của đại dịch và các chính sách siết chặt pháp lý, tín dụng. Tuy nhiên, bất chấp những biến động đó, một xu hướng xuyên suốt vẫn được duy trì: giá nhà không ngừng đi lên.

Ở phân khúc căn hộ, mức tăng trưởng là rất đáng chú ý. Tổng nguồn cung đã tăng gấp 2,9 lần trong vòng một thập kỷ, trong khi giá sơ cấp trung bình tăng tới 288%, tương đương tốc độ tăng trưởng kép hàng năm khoảng 11%. Đà tăng này không chỉ đến từ nhu cầu lớn của thị trường mà còn phản ánh tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với đại đa số người dân.

Tuy nhiên, điều đáng nói hơn không chỉ nằm ở con số, mà là sự thay đổi về cấu trúc thị trường. Nếu như trước đây, các dự án căn hộ chủ yếu tập trung quanh khu vực nội đô và các khu đô thị lớn phía Tây, thì hiện nay, bức tranh đã trở nên đa dạng hơn rất nhiều. Các dự án mới đang dần lan rộng ra nhiều khu vực khác nhau, từ vùng ven, các khu vực thứ cấp cho đến những điểm kết nối mới với trung tâm. Điều này cho thấy Hà Nội đang chuyển từ mô hình phát triển đơn cực sang đa cực, nơi nhiều khu vực cùng chia sẻ vai trò tăng trưởng.

Xu hướng này được dự báo sẽ còn rõ rệt hơn trong thập kỷ tới. Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội mở rộng có thể tăng từ khoảng 440.000 căn thuộc 710 dự án vào năm 2025 lên ít nhất 760.000 căn từ 1.150 dự án vào năm 2035. Điểm đáng chú ý là phần lớn nguồn cung mới sẽ nằm tại các khu vực cách trung tâm trên 30 km – một khoảng cách trước đây thường không được ưu tiên phát triển nhà ở quy mô lớn.

Sự dịch chuyển này không phải là ngẫu nhiên. Nó gắn liền với những thay đổi lớn về hạ tầng và chính sách. Hệ thống đường vành đai, các cây cầu mới, cùng với việc triển khai Luật Đất đai 2024 từ năm 2026 được xem là những động lực quan trọng thúc đẩy sự mở rộng không gian đô thị. Khi khả năng kết nối được cải thiện, khoảng cách địa lý dần bị “nén lại”, khiến các khu vực vùng ven trở nên hấp dẫn hơn đối với cả nhà phát triển lẫn người mua nhà.

Nguồn cung nhà liền thổ tăng chậm

Không chỉ riêng căn hộ, phân khúc nhà liền thổ cũng cho thấy những tín hiệu đáng chú ý. Trong 10 năm qua, tổng nguồn cung của phân khúc này chỉ tăng khoảng 1,4 lần – thấp hơn đáng kể so với căn hộ nhưng giá sơ cấp trung bình lại tăng tới 257%, tương đương tốc độ tăng trưởng kép hàng năm khoảng 13%. Điều này cho thấy dù nguồn cung hạn chế hơn, giá trị của nhà liền thổ vẫn được thị trường đánh giá cao, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm.

Trong tương lai, nguồn cung nhà liền thổ cũng sẽ tiếp tục mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm. Dự báo đến năm 2035, tổng nguồn cung có thể tăng từ khoảng 132.000 căn thuộc 520 dự án lên ít nhất 210.000 căn từ 700 dự án. Tương tự như căn hộ, các khu vực vùng ven sẽ đóng vai trò chủ đạo trong việc bổ sung nguồn cung mới, nhờ lợi thế về quỹ đất và khả năng phát triển các khu đô thị quy mô lớn.

Một yếu tố then chốt thúc đẩy xu hướng này chính là hạ tầng giao thông. Các tuyến đường vành đai 1, 2, 3 và đặc biệt là vành đai 4, cùng với hệ thống cao tốc và metro, đang dần hình thành một mạng lưới kết nối liên hoàn. Khi các tuyến này hoàn thiện, việc di chuyển từ vùng ven vào trung tâm sẽ trở nên thuận tiện hơn, qua đó làm thay đổi cách người dân lựa chọn nơi ở.

Theo bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường nhà ở Hà Nội đã đi qua nhiều giai đoạn khác nhau trong thập kỷ qua, nhưng xu hướng tăng giá vẫn là yếu tố xuyên suốt. Trong giai đoạn tới, khi thị trường mở rộng ra các khu vực ngoài trung tâm và các cực đô thị mới hình thành rõ nét hơn, dư địa phát triển sẽ không chỉ nằm ở quy mô mà còn ở sự đa dạng về sản phẩm và mức giá.

Điều này mở ra một cơ hội quan trọng: thị trường có thể cung cấp nhiều loại hình nhà ở phù hợp hơn với nhu cầu ở thực, thay vì chỉ tập trung vào các phân khúc cao cấp như trước đây. Khi nguồn cung được phân bổ rộng hơn và đa dạng hơn, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân cũng có thể được cải thiện.

Nhìn tổng thể, Hà Nội đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, nơi ranh giới giữa trung tâm và vùng ven dần trở nên mờ nhạt. Thay vì một đô thị phát triển tập trung, Thủ đô đang chuyển mình thành một hệ thống đa cực, với nhiều “trung tâm mới” cùng tồn tại và phát triển song song. Trong bức tranh đó, vùng ven không còn là lựa chọn thay thế, mà đang dần trở thành động lực tăng trưởng chính của thị trường nhà ở trong thập kỷ tới.