Khi người mua nhà không còn chạy theo giá rẻ, đô thị phải thay đổi điều gì?

Sau hơn ba thập kỷ kể từ khi Luật Đất đai 1993 đặt nền móng cho thị trường bất động sản, Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển hoàn toàn khác. Nếu trước đây, tăng trưởng chủ yếu đến từ việc mở rộng nguồn cung và phát triển dự án, thì hiện nay, giá trị của thị trường ngày càng phụ thuộc vào những yếu tố sâu hơn như hạ tầng, thể chế và đặc biệt là tư duy quy hoạch đô thị.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc – Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường đang bước vào một chu kỳ mới, nơi “chất lượng cấu trúc đô thị” trở thành yếu tố quyết định giá trị dài hạn.

Điều này kéo theo một sự thay đổi căn bản trong cách nhìn nhận về phát triển đô thị tại hai đầu tàu kinh tế là Hà Nội và TP.HCM. Câu chuyện không còn dừng lại ở việc xây thêm bao nhiêu dự án hay cung cấp thêm bao nhiêu căn hộ, mà là hình thành những khu đô thị đủ sức hấp dẫn để người dân thực sự muốn chuyển đến sống, làm việc và gắn bó lâu dài.

Khu đô thị Vườn Cam, Hà Nội.

Ở quy mô hàng trăm hecta, một khu đô thị không còn là tập hợp rời rạc của các dự án nhà ở, mà trở thành một hệ sinh thái hoàn chỉnh. Trong đó, nhà ở chỉ là một phần, còn việc làm, hạ tầng giao thông, tiện ích xã hội, không gian công cộng và bản sắc cộng đồng phải được thiết kế đồng thời. Đây cũng chính là điểm khác biệt giữa một khu đô thị “có người ở” và một khu đô thị “đáng sống”.

Nhìn ra thế giới và ngay tại Việt Nam, những mô hình thành công đều cho thấy một điểm chung: giá trị không đến ngay từ đầu, mà là kết quả của một logic phát triển đúng đắn. Khu Tùng Giang ở vùng ven Thượng Hải là ví dụ điển hình khi không chỉ đầu tư hạ tầng giao thông, mà còn xây dựng đồng bộ các cụm đại học, trung tâm nghiên cứu và hệ sinh thái đổi mới sáng tạo, qua đó tạo ra việc làm và thu hút dân cư.

Tại Việt Nam, Phú Mỹ Hưng chứng minh sức mạnh của quy hoạch có kỷ luật và niềm tin thị trường, trong khi Ecopark lại cho thấy giá trị bền vững đến từ chất lượng sống, cảnh quan và trải nghiệm hàng ngày.

Từ những bài học này, có thể thấy rằng giá trị bất động sản không phải là điểm xuất phát, mà là kết quả của cách tổ chức đô thị. Khi một khu vực có đầy đủ việc làm, kết nối thuận tiện, tiện ích đa dạng và môi trường sống tốt, giá trị sẽ tự nhiên tăng lên theo thời gian.

Trong bối cảnh đó, quy hoạch đô thị tương lai của Hà Nội và TP.HCM đang đứng trước những yêu cầu hoàn toàn mới.

Theo các chuyên gia, có ít nhất năm nguyên tắc cần được đặt ra. Trước hết là tầm nhìn chiến lược, xác định rõ vai trò của từng khu vực trong tổng thể đô thị. Tiếp đến là hạ tầng kết nối – yếu tố tiên quyết để dịch chuyển dân cư và dòng vốn. Thứ ba là cấu trúc cộng đồng cân bằng, tránh tình trạng một khu đô thị chỉ phục vụ một nhóm đối tượng. Thứ tư là hệ sinh thái đời sống hàng ngày, nơi các tiện ích như trường học, bệnh viện, công viên, bán lẻ trở thành phần cốt lõi chứ không phải bổ sung. Và cuối cùng là phát triển có kỷ luật, với phân khu, phân kỳ rõ ràng, tránh tình trạng phát triển nóng, thiếu kiểm soát.

Thực tế hiện nay cho thấy cả Hà Nội và TP.HCM đều đang chịu áp lực lớn tại khu vực lõi, trong khi nhiều khu vực mới vẫn chưa đủ sức trở thành trung tâm thay thế. Nguyên nhân không nằm ở thiếu quỹ đất, mà ở chỗ các khu đô thị mới chưa tạo ra được một hệ sinh thái sống hoàn chỉnh.

Đối với Hà Nội, thách thức lớn nhất không phải là giãn dân, mà là tạo ra những nơi người dân thực sự muốn sống. Người mua nhà ngày nay không còn bị thuyết phục chỉ bởi giá rẻ hơn, mà bởi chất lượng sống tốt hơn từ môi trường xanh, mật độ thấp, đến dịch vụ giáo dục, y tế và trải nghiệm hàng ngày. Những yếu tố từng được coi là “mềm” như cảnh quan, không gian mở hay bản sắc cộng đồng, thực tế lại đóng vai trò quyết định trong lựa chọn của người dân.

Điều đó có nghĩa là quy hoạch đô thị không thể đi theo lối cũ, nơi hạ tầng và tiện ích được bổ sung sau khi đã bán nhà. Thay vào đó, các yếu tố này phải được đặt vào trung tâm ngay từ đầu. Hà Nội không chỉ cần thêm khu đô thị mới, mà cần những “nơi đáng sống” đúng nghĩa, nơi người dân cảm thấy gắn bó lâu dài, thay vì chỉ coi là chỗ ở tạm thời.

Trong khi đó, TP.HCM lại đối mặt với bài toán khác, đó là làm sao để các cực tăng trưởng mới thực sự trở thành trung tâm độc lập. Thành phố đang mở rộng mạnh mẽ với các động lực như metro số 1, vành đai 3 hay sân bay Long Thành, nhưng hạ tầng chỉ là điều kiện cần. Để một khu vực trở thành trung tâm thực thụ, cần có thêm việc làm, thương mại, giáo dục và các dịch vụ đô thị đi kèm. Nếu không, các khu đô thị mới sẽ vẫn phụ thuộc vào trung tâm cũ và khó phát triển bền vững.

Ở góc độ dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn mà quy mô quỹ đất ngày càng lớn, kéo theo yêu cầu về tư duy phát triển cũng phải lớn hơn. “Thành công sẽ không còn thuộc về những dự án bán nhanh, mà thuộc về những khu đô thị có cấu trúc hợp lý, vận hành hiệu quả và tạo ra giá trị bền vững theo thời gian”, bà Lan nhận định.