Nhà ở xã hội âm thầm tăng giá

Khoảng cách giá trung tâm và vùng ven dần thu hẹp

Tại TP.HCM, người có nhu cầu mua nhà ở xã hội hiện đang dồn sự chú ý vào dự án 324 Lý Thường Kiệt (quận 10 cũ). Đây được xem là một trong những dự án nhà ở xã hội có mức giá hấp dẫn hiếm hoi ngay tại khu vực trung tâm thành phố, với giá dự kiến khoảng 25 triệu đồng/m2 – thấp hơn nhiều so với mặt bằng căn hộ thương mại cùng khu vực.

Tuy nhiên, do đặc thù quỹ đất và yêu cầu bố trí phục vụ nhiệm vụ an sinh, hơn một nửa số căn hộ của dự án được dành cho lực lượng vũ trang, phần còn lại ưu tiên cho các nhóm đối tượng như người bị thu hồi đất và diện chính sách. Điều này khiến số lượng căn hộ dành cho cho nhóm lao động phổ thông trở nên hạn chế, trong khi lượng hồ sơ đăng ký mua dự kiến sẽ rất lớn.

Nguồn cung ít, trong khi nhu cầu tăng mạnh, khiến mặt bằng giá nhà ở xã hội đang từng bước thiết lập ngưỡng mới. Điều đáng chú ý là mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2 được xem là hấp dẫn với những dự án ở trung tâm như dự án 324 Lý Thường Kiệt, nhưng nhiều dự án nhà ở xã hội ở khu vực lân cận TP.HCM hiện cũng đang tiệm cận ngưỡng giá này.

Ghi nhận cho thấy, tại khu vực Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, nhiều dự án nhà ở xã hội mới có mức giá phổ biến từ 20-25 triệu đồng/m2.

Chẳng hạn, dự án nhà ở xã hội cao tầng Phúc Đạt Tân Uyên thuộc Khu nhà ở thương mại Phúc Đạt (phường Tân Hiệp) do Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Phúc Đạt làm chủ đầu tư vừa bắt đầu mở bán. Giá tạm tính được chủ đầu tư công bố từ 22 triệu đồng/m2 (đã bao gồm 5% VAT, chưa có kinh phí bảo trì 2%).

Dự án nhà ở xã hội Phúc Đạt Tân Uyên có giá bán tương đương khu vực trung tâm TP.HCM. Ảnh: Lê Toàn.

Tương tự, dự án nhà ở xã hội Thăng Long (phường Hòa Lợi) đã cất nóc và đang trong quá trình hoàn thiện, dự kiến sẽ bàn giao căn hộ vào cuối năm 2026 và đầu năm 2027, Sở Xây dựng TP.HCM đã thẩm định giá bán là 20,44 triệu đồng/m2.

Trên thị trường thứ cấp, xu hướng tăng giá còn rõ nét hơn. Đơn cử, dự án nhà ở xã hội HQC Bình Trưng Đông tại phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức cũ do Công ty cổ phần Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ Hoàng Quân làm chủ đầu tư ghi nhận mức tăng từ 18-22 triệu đồng/m2 lên 45 triệu đồng/m2 sau hơn 5 năm mở bán.

Tương tự, dự án nhà ở xã hội Topaz Home ở quận 12 cũ ra mắt năm 2016 với giá bán 13,8 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế, phí), hiện giá giao dịch thứ cấp tăng lên khoảng 36 triệu đồng/m2. Hay như dự án nhà ở xã hội Green River trên đường Phạm Thế Hiển (quận 8 cũ) cũng ghi nhận mức tăng gấp 3 lần so với thời điểm mở bán cách đây 7 năm.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tình trạng lệch pha cung – cầu khiến giá nhà ở tại các thành phố lớn tăng cao, vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. Điều này không chỉ thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân, mà còn gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá.

Theo VARS, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội vốn được thiết kế cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, hiện cũng không còn rẻ.

Với mức giá trung bình khoảng 1,5 tỷ đồng cho căn 60 m2, một hộ gia đình có tổng thu nhập “kịch khung” theo tiêu chí xét duyệt là 40 triệu đồng/tháng cũng phải tiết kiệm khoảng 10 năm mới có thể mua. Nếu sử dụng vốn vay ngân hàng, mức giá này còn cao hơn nhiều.

Giải pháp nào?

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM chuyên phát triển phân khúc nhà ở xã hội cho thuê cho hay, giá nhà ở xã hội cũng được cấu thành từ nhiều yếu tố như nhà ở thương mại, từ chi phí đất đai, chi phí xây dựng, lãi vay… đến thủ tục pháp lý.

Tuy nhiên, điểm khác là lợi nhuận định mức làm nhà ở xã hội bị khống chế ở mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng theo quy định hiện hành (Luật Nhà ở 2023), trong khi các chi phí đầu vào không ngừng gia tăng, khiến giá bán khó có thể duy trì ở mức thấp.

Dự án nhà ở xã hội 324 Lý Thường Kiệt. Ảnh: Lê Toàn.

Thực tế cho thấy, chi phí đất là yếu tố quan trọng nhất quyết định giá thành nhà ở xã hội. Nếu không có quỹ đất sạch hoặc cơ chế hỗ trợ phù hợp, doanh nghiệp gần như không thể phát triển dự án với giá thấp. Trong bối cảnh giá đất tại các đô thị lớn tăng cao theo bảng giá mới, việc giữ giá nhà ở xã hội ở mức thấp trở thành bài toán khó.

Bên cạnh đó, chi phí vốn cũng đang tạo áp lực lớn lên doanh nghiệp. Khi lãi suất tăng và dòng vốn tín dụng vào bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn, các dự án nhà ở xã hội không còn lợi thế như giai đoạn trước.

Một yếu tố khác là thủ tục pháp lý. Nhiều dự án nhà ở xã hội phải mất nhiều năm để hoàn thiện các bước phê duyệt, từ chấp thuận chủ trương đầu tư đến quy hoạch và cấp phép xây dựng. Quá trình này không chỉ làm chậm tiến độ, mà còn làm tăng chi phí đầu tư, cuối cùng được phản ánh vào giá bán.

Theo ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nghịch lý lớn nhất của thị trường nhà ở hiện nay là nguồn cung nhà ở thương mại cao cấp vẫn lớn, trong khi nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền lại thiếu trầm trọng. Thực tế này cho thấy, cấu trúc thị trường đang mất cân đối nghiêm trọng, khi các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực chưa được phát triển tương xứng.

Ông Khương cho rằng, nhà ở xã hội không thể phát triển như một phân khúc riêng lẻ, mà cần được đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị. Nếu thiếu hạ tầng giao thông, dịch vụ công cộng và hệ sinh thái sống đi kèm, nhà ở xã hội sẽ khó phát huy hiệu quả và khó thu hút người dân.

Bởi vậy, lời giải cho bài toán nhà ở xã hội không chỉ nằm ở giá bán, mà còn liên quan đến quy hoạch đô thị, phân bổ dân cư và chiến lược phát triển không gian sống dài hạn. Khi nhà ở xã hội được xem như một cấu phần của đô thị, việc phát triển sẽ hiệu quả và bền vững hơn.

Do đó, cần có cơ chế giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho các địa phương, đồng thời tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất và nguồn vốn thuận lợi hơn. Khi chính quyền địa phương xem nhà ở xã hội là một nhiệm vụ phát triển đô thị, quá trình triển khai sẽ hiệu quả hơn.

Bên cạnh đó, việc phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê cũng cần được đẩy mạnh để giảm áp lực mua nhà cho người dân. Đây là giải pháp đã được nhiều đô thị lớn trên thế giới áp dụng nhằm đảm bảo an sinh và tạo điều kiện cho người lao động có nơi ở ổn định.

Một hướng đi quan trọng khác là mở rộng quỹ đất dành cho nhà ở xã hội trong các khu đô thị mới, đồng thời gắn phân khúc này với hệ thống hạ tầng giao thông và tiện ích công cộng. Khi nhà ở xã hội được bố trí hợp lý trong cấu trúc đô thị, người dân sẽ dễ dàng tiếp cận việc làm, dịch vụ và cơ hội phát triển.