Hệ số K được xây dựng dựa trên Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội. Nó điều chỉnh mức độ biến động thị trường, quy hoạch sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất, nhằm đảm bảo công bằng giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, đồng thời khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.
Lần đầu áp dụng hệ số K theo cơ chế bảng giá đất hàng năm
Cụ thể, hệ số K điều chỉnh mức biến động thị trường đối với đất phi nông nghiệp dao động từ 1,03-1,39 lần; đất nông nghiệp từ 1,08-1,45 lần. Một số loại đất khác được xác định theo khu vực và mục đích sử dụng cụ thể. Hệ số điều chỉnh theo quy hoạch từ 1-1,15 lần, còn hệ số theo yếu tố khác từ 0,9-1,05 lần.
Công thức tính đơn giản: Giá đất dùng để tính nghĩa vụ tài chính = Giá trong bảng giá đất × Hệ số K. Ví dụ, thửa đất giá bảng 10 triệu đồng/m² với K=0,9 thì tính 9 triệu; K=1,45 thì tính 14,5 triệu đồng/m².
Hệ số này ảnh hưởng trực tiếp đến hầu hết thủ tục đất đai:
-Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích
-Tiền thuê đất
-Bồi thường giải phóng mặt bằng
-Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất
-Công nhận quyền sử dụng đất
-Bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước
Việc ban hành hệ số K cũng được xem là bước chuyển từ cơ chế định giá “cứng” sang cơ chế bám sát diễn biến thực tế của thị trường hơn, nhất là trong bối cảnh giá đất nhiều khu vực biến động mạnh sau sáp nhập và đầu tư hạ tầng.
>>Các yêu tố tác động MẠNH giá đất ĐỒNG NAI
Nhiều khu vực đặc thù giữ K=1,0 để tránh “sốc” giá đất
Để tránh biến động lớn, nhiều khu vực quan trọng áp dụng hệ số K điều chỉnh biến động thị trường bằng 1,0 lần (giữ nguyên bảng giá):
-Đảo, cù lao: Giá đất nông nghiệp 15.000-370.000 đồng/m²; đất ở 200.000-3,5 triệu đồng/m²; thương mại dịch vụ lên đến hơn 2,45 triệu đồng/m².
-Khu công nghiệp, cụm công nghiệp: Giá thấp nhất 500.000 đồng/m², cao nhất khoảng 2,8-3,9 triệu đồng/m² (tùy nguồn).
-Khu công nghệ cao công nghệ sinh học Đồng Nai: Đất nông nghiệp 160.000-180.000 đồng/m²; sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khoảng 990.000-1,2 triệu đồng/m².
-Khu tái định cư: Giá dao động rộng từ 120.000 đồng đến 44,4 triệu đồng/m².
Đối với đất nông nghiệp, hệ số tăng ở một số khu vực có giao dịch thực tế hoặc biến động giá. Đất phi nông nghiệp điều chỉnh cục bộ, tập trung vào các tuyến đường được nâng cấp hạ tầng giao thông. Các khu đô thị, dân cư, khu công nghiệp cơ bản giữ ổn định K=1,0.
Người dân, doanh nghiệp và các dự án giải phóng mặt bằng sẽ sát thực tế hơn
Theo Công ty TNHH Thẩm định giá MHD (đơn vị tư vấn), hệ số K được xây dựng dựa trên khảo sát thực tế tại nhiều xã/phường, phản ánh khá sát diễn biến thị trường. Việc điều chỉnh ổn định giúp tránh xáo trộn lớn cho người dân. Các nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, thuế, lệ phí trước bạ có thể thay đổi nhưng không đột biến.
Đối với doanh nghiệp bất động sản, ảnh hưởng hạn chế vì Luật Đất đai 2024 quy định phần lớn dự án kinh doanh sử dụng giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư, dựa trên giá thị trường thay vì bảng giá nhân K.
Về bồi thường giải phóng mặt bằng, các dự án đang thực hiện sẽ so sánh giá cụ thể đã thẩm định với bảng giá × K. Nếu giá cụ thể thấp hơn thì áp dụng mới; bằng hoặc cao hơn thì giữ nguyên. Hồ sơ đã phê duyệt trước ngày 11-5-2026 tiếp tục thực hiện theo quy định cũ.
Đồng Nai tăng tốc quản lý đất đai sau sáp nhập và bùng nổ hạ tầng
Thành phố Đồng Nai (trước là tỉnh) đang trong giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ với hàng loạt dự án hạ tầng lớn như sân bay Long Thành, các khu công nghiệp, logistics và đô thị vệ tinh. Bảng giá đất 2026 (theo Nghị quyết 28/2025/NQ-HĐND) đã tăng trung bình 15-40% so với trước, cao hơn ở khu vực ven TP.HCM, sân bay và trục giao thông chính. Hệ số K bổ sung giúp giá tính nghĩa vụ tài chính sát thị trường hơn mà vẫn kiểm soát được biến động.
Đất nền Đồng Nai sẽ bị tác động mạnh, dự kiến giá tăng giá
Theo tổng hợp gần đây, nhiều tỉnh thành khác cũng đang triển khai hệ số K năm 2026 theo cơ chế mới. Việc Đồng Nai – địa phương công nghiệp trọng điểm – ban hành sớm góp phần minh bạch hóa thị trường đất đai, tăng nguồn thu ngân sách và hỗ trợ thu hút đầu tư bền vững.
Hệ số K không chỉ là công cụ kỹ thuật mà còn là “công cụ điều tiết” quan trọng, đảm bảo quyền lợi người dân, chi phí đầu tư và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Với cách tiếp cận thực tiễn, sát thị trường và ổn định, quyết định của TP. Đồng Nai được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng tốt cho năm 2026 và các năm tiếp theo.
Join The Discussion