VPBankS: Vinhomes, Nam Long, Đất Xanh… bung ưu đãi để giữ thanh khoản trong chu kỳ lãi suất tăng

Bất động sản 2025 khởi sắc mạnh, 2026 đối mặt bài toán biên lợi nhuận

Năm 2025, hoạt động bàn giao phục hồi mạnh giúp kết quả kinh doanh ngành bất động sản bứt tốc. Tổng doanh thu đạt 254.672 tỷ đồng, tăng 55,7% so với cùng kỳ. Nếu loại trừ Vinhomes, doanh thu vẫn đạt 101.401 tỷ đồng, tăng 63%, cho thấy sự cải thiện lan tỏa toàn ngành.

Biên lợi nhuận gộp đạt 34,1%, tăng 2%. Lợi nhuận sau thuế đạt 67.070 tỷ đồng, tăng 104,5%. Tuy nhiên, mức tăng này chủ yếu phản ánh “độ trễ” của chu kỳ trước. Trong khi đó, chi phí đầu vào của các dự án khởi động từ giai đoạn này đã gia tăng đáng kể, cùng với biến động của giá nguyên vật liệu xây dựng. Do đó, VPBankS cho rằng xu hướng biên lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp bất động sản có thể chịu áp lực thu hẹp từ năm 2026 trở đi, bên cạnh yếu tố biến động về cơ cấu sản phẩm bàn giao giữa các kỳ.

Về tài chính, tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu ở mức 38,1%, tăng 2,6%. Dù vậy, khả năng trả lãi được cải thiện. Khoảng 49% doanh nghiệp ghi nhận tỷ lệ người mua trả tiền trước tăng, giúp giảm phụ thuộc vốn vay.

Doanh số bán hàng tăng mạnh, tạo nền tảng cho giai đoạn 2026–2028. Vinhomes đạt 205.300 tỷ đồng, tăng 97,6%. Nam Long đạt 11.855 tỷ đồng, tăng 128%.

Ở chiều tài sản, tồn kho có sự phân hóa. Vinhomes đạt 131.415 tỷ đồng, tăng 140%. Đất Xanh đạt 15.658 tỷ đồng, tăng 16,8%. Ngược lại, Nam Long giảm còn 8.678 tỷ đồng, giảm 51,8% nhờ tái cấu trúc.

Thị trường bất động sản sau năm 2025 tăng trưởng mạnh đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, khi doanh thu và lợi nhuận tăng cao nhưng chủ yếu nhờ yếu tố bàn giao, trong khi áp lực chi phí bắt đầu gia tăng từ năm 2026.

Lãi vay mua nhà tăng trở lại

Bước sang năm 2026, chính sách tín dụng bắt đầu đóng vai trò “phanh điều tiết”.

Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%, đồng thời yêu cầu kiểm soát dư nợ bất động sản không vượt tốc độ chung. Trong bối cảnh đó, lãi suất cho vay mua nhà đã đảo chiều tăng 0,5–1,5 điểm % so với cuối năm 2025.

Hiện lãi suất cố định phổ biến ở mức 9,2%–10,5%/năm, trong khi lãi suất thả nổi lên tới 12%–13,5%/năm, tiệm cận vùng đỉnh năm 2022.

Tổng dư nợ tín dụng bất động sản cuối 2025 đạt 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,2% và chiếm 25,5% toàn hệ thống – cho thấy mức độ phụ thuộc vẫn rất lớn. Việc siết tín dụng vì vậy được kỳ vọng sẽ tác động trực tiếp đến thanh khoản, đặc biệt ở thị trường thứ cấp.

Chủ đầu tư “tung ưu đãi”, giữ nhịp thanh khoản

Trong khi tín dụng bị kiểm soát, các chủ đầu tư lại chủ động kích cầu bằng chính sách bán hàng ưu đãi để thúc đẩy nhu cầu.

Theo VPBankS, phần lớn doanh nghiệp đang phối hợp với ngân hàng triển khai các gói vay ưu đãi lãi suất 0% trong 18–36 tháng, đi kèm chiết khấu thanh toán sớm và giãn tiến độ xây dựng.

Nhiều dự án lớn đang triển khai các chính sách bán hàng rất hấp dẫn nhằm kích cầu. Cụ thể, các dự án của Vinhomes như Wonder City, Royal Island hay Golden City áp dụng lãi suất 0% trong 24–36 tháng, hỗ trợ vay tới 70–80% giá trị sản phẩm, đồng thời chiết khấu 10–13% cho khách thanh toán sớm, thậm chí có chương trình cam kết thuê lại.

Dự án Southgate của Nam Long cũng cho vay tới 65% với lãi suất 0% trong 2 năm, kèm mức chiết khấu tối đa 12%.

Trong khi đó, The Privé của Đất Xanh cho phép người mua chỉ cần thanh toán 15% là có thể nhận nhà, đồng thời được ân hạn nợ gốc lên tới 5 năm.

Còn tại dự án Gladia, Khang Điền hỗ trợ vay tới 75% giá trị với lãi suất 0%, giúp giảm đáng kể áp lực tài chính ban đầu cho người mua.

Các chủ đầu tư đẩy mạnh ưu đãi bán hàng như lãi suất 0% trong 18–36 tháng, vay tới 70–80% và chiết khấu tới 10–13% nhằm kích cầu, giữ nhịp thanh khoản

VPBankS nhận định: “chính sách bán hàng là một trong những yếu tố then chốt thúc đẩy nhu cầu mua nhà”, và xu hướng ưu đãi này sẽ tiếp tục duy trì trong năm 2026 nhằm giữ nhịp hấp thụ.

Nguồn cung tăng tốc, giá chịu áp lực điều tiết

Song song với chính sách bán hàng, nguồn cung mới cũng đang được “bơm” mạnh trở lại.

Năm 2025 có 93 dự án được cấp phép (khoảng 37.686 căn), tăng so với năm trước; đặc biệt, nửa cuối năm ghi nhận tới 192 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư. Tính đến cuối năm, cả nước có hơn 1.100 dự án đang triển khai với quy mô trên 529.000 căn.

Theo VPBankS, các dự án mới sẽ định giá dựa trên mặt bằng giá thứ cấp. Khi thị trường thứ cấp chững lại, áp lực điều chỉnh sẽ lan sang sơ cấp, góp phần “hạ nhiệt” giá nhà.

Động lực dài hạn: đô thị hóa và giãn dân

Về dài hạn, VPBankS đánh giá thị trường vẫn có nền tảng tăng trưởng vững chắc.

Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đã tăng từ 30,5% năm 2010 lên 45% năm 2025 và dự kiến vượt 50% vào năm 2030. Trong bối cảnh khu vực trung tâm khan hiếm nguồn cung, dân cư đang dịch chuyển mạnh ra vùng ven và các đô thị vệ tinh.

Hà Nội đang đẩy mạnh phát triển các khu đô thị mới ở vùng ngoại thành để giãn dân, với kế hoạch triển khai 5 đại đô thị quy mô gần 50.000 ha trong giai đoạn 2026–2035, tổng vốn đầu tư ước khoảng 4 triệu tỷ đồng.

Trong khi đó, TP.HCM tập trung đầu tư hạ tầng kết nối liên vùng, như cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, Vành đai 3, Vành đai 4… nhằm tăng khả năng di chuyển và thúc đẩy phát triển các đô thị vệ tinh.

Xu hướng này được kỳ vọng vừa giải bài toán giãn dân, vừa mở ra dư địa lớn cho bất động sản tại các khu vực vùng ven và các hành lang hạ tầng mới.

Triển vọng: điều chỉnh để tích lũy cho chu kỳ mới

Tổng thể, VPBankS đánh giá giai đoạn 2026–2027 sẽ là thời kỳ điều chỉnh cần thiết. Tín dụng bị siết để kiểm soát rủi ro, trong khi nguồn cung và chính sách bán hàng được đẩy mạnh nhằm duy trì thanh khoản.

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu bất động sản dân cư hiện đã điều chỉnh về vùng định giá hấp dẫn. Một số mã như NLG, DXG hay PDR đang có P/B dự phóng thấp hơn hoặc tiệm cận trung bình ngành, mở ra dư địa tăng giá nếu kết quả kinh doanh cải thiện.

Dòng tiền được kỳ vọng sẽ tập trung vào các doanh nghiệp có nền tảng tốt như KDH, NLG và VHM.

Theo đó, thị trường đang “lùi một bước” – nhưng là để tái cân bằng và chuẩn bị cho một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn trong những năm tới.